2004年虽然房子卖得火，但从市场的层面看，2004年北京楼市整体平平，没有什么可圈可点之处，用李忠的话就是说“土地、金融政策带来的销售火爆，让开发商意外地过了个‘丰收年’。”2004年显现出来的市场端倪将会使2005年的北京楼市出现哪些新的趋势或变化？

    二手房继续走

    姑且不受日益放松的二手房交易政策的左右，仅新商品房市场的火爆、经济适用住房供应量的减少、北京城市日益凸显的交通拥堵问题以及很多早期购买了郊区“物美价廉”的住宅的购房人的奔波之苦等等原因，就有可能使2005年的二手房市场继续走旺。

    新商品房因为土地、金融政策的变动而出现的供应减少，而一些购房人受政策影响提前购房，使很多购房人经历了“买房难”的尴尬。同时，实际上从去年开始北京就没有再新增经济适用住房，2005年在建在售的经济适用住房实际上都是老项目的后期，而这些后期早已经被“排号”了，因此，2005年一批要购买经济适用住房的人有可能因为没有经济适用住房可买而转向二手房。

    北京城市日益凸显的交通拥堵问题也成了很多人开始选择二手房的重要理由，而最早一批住到郊区去而饱受上下班时间成本、孩子教育、老人医疗等问题困扰的购房人的经验也让很多北京购房人在转变观念，选择城市配套功能完善，孩子上学、老人就医、上班方便的“三到”地点的二手房成了很多购房人的首选。

    住宅和写字楼“比翼齐飞”

    从1998年开始，北京的房地产市场始终是住宅唱“大戏”。写字楼市场虽然有亚运村、中关村、金融街到后来的CBD，但写字楼市场一直平淡。到2004年，随着北京城市基础设施的建设，中关村的建设，CBD的建设，写字楼市场慢慢在强大起来。除CBD从去年开始结束“公寓一统天下”的局面，财富中心、万达商务广场、金地国际中心等公建项目开始启动外，朝外大街、东二环沿线、西客站、亦庄、总部基地等“分中心”的写字楼开始崛起。

    很多国外的金融机构、大的跨国公司都争相来到中国设立办事处、营业厅、公司，2004年显现出来的中关村、金融街以及CBD等写字楼市场的活跃，开工面积的增加都在说明一个现象：2005年，北京的写字楼市场有可能要和住宅市场“比翼齐飞”。

    有业内人士认为，这里不能忽视的还有“北京正在走向国际化大都市”，国外城市发展的过程已经证明，写字楼的发展是城市化过程最重要的表现。北京在2005年有可能显现出来的写字楼市场的崛起还将引出一个新的热点问题：即北京和上海两个城市的竞争。这两个城市在政府部门的服务上、税费优惠程度上等方面的竞争将直接决定着两个城市写字楼市场的繁荣程度。北京如果在服务、商务软环境、税费等方面要优于上海，来北京的跨国企业和机构就会多，北京的写字楼市场就有可能火爆。

    营销：社区文化将成为主导

    2004年，北京房地产的营销已经显现出了“社区文化倾向”，不仅高档楼盘注重“社区文化”，中高档商品房注重“社区文化”，经济适用住房也开始出现注重“社区文化”的现象。从大院搬进“邻居老死不相往来”的商品房社区，北京楼市已经走了将近10年，“大院情结”、邻里交往、社区邻居的素质趋同成为越来越多的购房人的新的追求。2005年，“社区文化”营销会成为主题词。

    开发商面临出路问题

    2004年年底的时候，北京市建委注销了539房地产公司。经历了2004年的焦灼，2005年开发商面临的还是出路问题。

    开发商开始分化：融资渠道通畅、有项目有钱的大公司如首创置业开始大展身手，向“垄断”的目标进军。据了解，首创明年将推出的新盘达9个，包括2004年多花了两个多亿在土地市场上拿到的领秀硅谷二期。专业公司开始调整自己练内功，如华润置地，把2005年设定为管理年。一部分外地资源比较好的公司开始“走出去”，用他们的话说是“逃离”北京，逃离的原因不仅是因为招拍挂带来的土地成本增高，还有拆迁政策带来的项目有可能面临被搁置而带来的时间和财务综合成本。一部分中小公司则由于北京人“宁做鸡头，不做凤尾”的“精气神”，难以和其他公司合作，干脆转型“当房东”，把商业物业留着，做起了“当房东收租”的打算。当然，还有一部分没有以上出路的就等待“被注销”。

    而土地和金融政策的变化，做项目对资金和实力的提高，也使得很多开发商继续“一切向钱看”，即在2005年的资本市场上，你还可以看到开发商忙着傍各式各样的“大款”，以取得资金。

    中介公司面临创新考验

    2004年，因为供应的减少而带来的市场的“没有理由”的火爆，使给开发商做市场定位或销售代理的顾问公司或代理公司轻轻松松地完成了任务。2005年，随着开发商心态的变化，土地市场的变化，中介公司将面临新的考验。

    把项目“卖出更高的价钱”几乎成了2005年所有开发商的共识。在这种心态下，无论是负责前期产品定位的顾问公司如华高莱斯，还是负责后期销售推广的销售公司，或是负责全程营销顾问的中原、伟业或金网络，都面临提高水平的难题，开发商对他们的要求不仅是要有到位的市场洞察力和综合水平，还要有创新能力。如何创新，如何整合资源把房子卖出附加值将是2005年中介公司面临的难题。

    购房人：外来购房人比例将提高

    2004年，北京中高档楼盘的外来购房人——不长期在北京居住和工作的外地人和外籍人士所占比例已经出现了提高的趋势。随着土地、金融政策的变化以及奥运的临近，2005年外地来北京买房的个人或团体的比例有可能继续提高。

    那么，北京本地想解决居住问题的北京人要不要购房？有点闲钱的北京人可不可以购房投资？

    一位专家的意见是，记住两句话：对于用来自住的北京人，买不买房看需要，需要压倒一切；对于用来投资的北京人，犹太人曾经说过，33%的财产得用来买房。