5年来，美国房地产市场的涨幅一浪高过一浪，高达60％的房价上涨，让很多经济学家都大跌眼镜。

    而目前，美国楼市却急转直下。仅过去几个月，美国房价已下跌了5％。值得注意的是，那些最近5年中住房市场最火爆的地区，如今也成为房屋销售下跌幅度最大的地区。

    日前，美国地产经纪人协会发布的报告显示，近期地产市场状况不佳，现有房屋8月份的销售额下降了4.1%，跌至2004年1月以来的历史最低点，第二季度美国仅售出房屋633万套；8月份新房出售比去年同期下降了22%，目前美国未出售的新房数量更是达到10年来最高。

    根据美国商务部近期公布的最新数据，今年8月份，美国的建筑开支比前一个月下降了1.2％，是5年以来的最大降幅。

    美国房市下滑可能会再延续一到两年。市场中一直流传着房地产18年一个循环的说法：1990年时美国的房市曾经大跌,很多人怀疑在2008年房地产也有可能滑入低谷。

    房市跌至2年来的新低

    美国房地产市场现在已跌至2年来的新低，房地产销售代理人希望通过富有创意的市场营销技术来推动销售。他们发现对待售房屋进行艺术性的装饰要比给房子刷上一层新漆更容易打动买主。

    从东海岸到西海岸，将待售房屋进行“舞台搭建”已经迅速成为房地产这个高度竞争性的市场中的行规。越来越多的房地产代理商在待售房屋中悬挂昂贵的艺术作品为房间增添魅力。

    西雅图的斯维尔非常善于对待售房屋进行装饰。他和一家西雅图艺术博物馆的租借/出售部合作，通过将某些当代艺术品租借给房地产代理商来盈利。

    目前，西雅图地区有大约100幅艺术品被悬挂在待售的房屋中。斯维尔说，艺术家的作品可以在人们的下意识层面上发生作用，使人们爱上这个房子。在所使用的艺术品种中，最常见的是当代的抽象画。如果支付该画售价的3%，就可以租借这幅画达3个月时间。

    房地产商人除了将房屋进行艺术装饰外，对那些价格昂贵房屋的买主，房地产商人还提供一系列的奖励手法，其中包括壁炉、木地板、游泳池、旅行套餐甚至汽车。

    目前，许多正在观望的购屋者对住宅开发商推出各种购屋促销优惠，都无动于衷，因此削价求售将司空见惯。另外，取消售屋合约以及待售新屋存量正在持续上升，特别是那些大住宅开发商。

    9月18日，全美住宅开发商协会（NAHB）的调查显示：美国住宅开发商信心指数连续第八个月下跌，到达15年来的最低点，待售屋数量也继续上升，显示买家持续观望，供过于求，迫使美国楼市继续走软。调查还显示住宅开发商普遍预计住宅业景气将进一步下降。

    另据全国地产商协会数据显示，在过去一年间，成屋存量大幅飙升40%，达到386万单位，以目前销售速度大约相当于7.3个月的供应量。

    抵押贷款利率走高

    抵押贷款利率走高是房屋销售整体水平下降的最主要原因。

    近几年来美国房地产市场繁荣的根本原因在于2001年底开始的低利率环境。2001年，“9·11”恐怖袭击之后，为刺激经济复苏，美联储前主席格林斯潘开始急速减息——短短一年间由6.5%减至1.75%，使美国的短期利率降至40年来最低水平。因此,美国用于购房的30年期抵押贷款利率也随之下降，成为推动房地产市场“发烧”的最主要原因。就买房者而言，低利率环境直接使其贷款成本降低。为吸引购房者，美国经营房贷的一些银行还推出了各种各样的新模式，让购房者可以几乎不付首期，或者在一定年限只付利息不付本金。借贷成本的降低使很多人开始买得起房子，买者增多，房价自然上涨。

    所谓成也萧何，败也萧何。美国的利率政策催生了房地产市场大牛市，也导致了其目前的降温甚至未来的“冷却”。目前美国利率已经处于“中性区间”的上限，并且可能在年底之前还会有两次加息。水涨船高，美国的30年期房屋抵押贷款利率到8月上升到6.6%，比去年同期高出3个百分点。人们在购买房产时不得不对高不可攀的贷款利率斟酌再三，房产市场销量锐减是必然的结果。专家警告会拖累经济

    房地产市场降温将使美国经济接近衰退的边缘。美国房市风暴不仅对房主、开发商和美国经济构成严重危险，可以预计，2007年的房屋市场将继续降温,明年的房屋价格将会持平或出现下跌。

    当然，全美各地区房屋价格的走势并不完全一致，一些地区或城市的价格波动常常高于或低于全国平均水平。

    目前，房屋价格的调整还处于初期。成屋价格已经同上年同期水平持平。对新屋来说，如果考虑新增加的功能，其价格已经低于1年前的水平。短期来看，房价需要进一步走低才能拉动需求。不过，市场承受能力是个普遍存在的问题。房屋价格大幅度的调整看来不可避免，以修正房屋市场的失衡状况。

    全美地产经纪商协会（Naional A s s o c i a ti o n o f R e a l to r s）首席经济学家大卫·莱瑞尔（D avid L e re ah）预计，全美房屋价格在今后几个月中将会普遍下跌。

    高盛证券的经济学家们也警告说，美国房屋价将会出现30年来首见的直线下降，成为拖累美国经济的一大难题。

    (作者：美国西雅图TD会计师事务所会计师 高山)