走过今年这个并不“黄金”的黄金周，京城楼市又将开始2006年最后3个月的“奋斗”。而从传统“金九”已经呈现的种种迹象来看，在接下来的这个“银十”里，京城地产显然走得不会太轻松。

    大看台之政策篇

    从今年4月份开始，针对房地产市场的宏观调控政策接二连三的出台，密集程度前所未有。先后出台的相关政策涉及房地产的方方面面，就如同国家正在编织一张密不可漏的大网。显然，这张大网在现阶段还尚未编织完成。进入10月，除了已经出台的政策将开始执行外，一些新的政策也正在呼之欲出。

    看点一：二手房“限外令”有望月内出台

    有消息称，针对北京存量二手商品房的“限制外资”政策已经提上政府相关部门的议事日程，并可能将在月内出台。而该政策酝酿出台的背景，主要是今年7月份，在商务部等6部委下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的调控精神下，北京市建委下发《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》，规定在中国境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房；港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一套自住商品房。从而使得相当一部分外籍及港澳台人士在北京购买一手商品房受到限制后转投二手存量房市场。

    根据北京中原三级市场部统计，8月份，北京市华侨、港澳台及外籍人士购买二手房的数量同7月份相比上涨幅度高达32.4％。二手房“外销”量的激增显然引起了政策相关部门的关注，因此才有了二手房“限制外资”政策即将出台的坊间传闻。

    新楼市提示：据悉，在可能出台的二手房“限制外资”政策中，外籍及港澳台人士在京购买二手房将和购买一手房一样严格，不仅必须是在中国境内工作、学习一年以上，而且需要采用实名制。

    看点二：《关于调整二手房交易计税价格的通知》

    今年7月11日，北京市地方税务局发布了《关于调整二手房交易计税价格的通知》，为二手房交易设置了最低计税价，而该通知正式执行的时间就定在了10日1日。

    在新政策中，市地税局不仅对二手房屋的类别进行了详细的划分，同时还细分了284个区域，每种类型每个区域的二手房都有各自不同相对应的最低计税价。而根据政策精神，对于二手房交易涉及税收的计税价格，税务机关应以房屋交易双方签订的《房屋买卖合同》(协议)中确定的成交价格为依据，但对于成交价格低于二手房交易最低计税价格且无正当理由的，均以此最低计税价格作为核定征收税款的基数。通俗地说，即今后二手房交易的计税价格将遵循“从高征收”的原则。

    同时，新政策中给出的二手房交易最低计税价格标准属于短期内标准，今后还将由北京市地税局根据北京市房地产市场交易情况不定期进行调整。

    新楼市提示：由于此次二手商品房的计税价格做了众多调整，对于有意购买二手商品房的消费者来说应多加注意。首先要确定意向购买何种二手商品房；另外，若要购买远郊区县的二手商品房，要关注房屋所在区域是否有新增远郊区县的计税价格。

    看点三：《城镇廉租住房档案管理办法》

    同样在10月1日开始执行的还有建设部在8月出台的《城镇廉租住房档案管理办法》。其中规定，廉租住房档案真实记录廉租住房政策落实情况，反映廉租住房保障家庭状况，是城镇廉租住房管理工作的基础，包括纸质、电子两种档案。各省、自治区建设厅，直辖市建委(房地局)负责对本地区内的廉租住房档案工作进行指导、监督和检查。各市、县(区)房地产管理部门具体负责本地区内廉租住房档案的收集、整理、归档、保管和利用，并须配备适应工作需要的专(兼)职廉租住房档案管理工作人员。同时规定，保障对象档案应以户为单位进行整理，廉租住房档案应一户一档，包括申请、审核、实施保障及年度复核等有关材料。

    新楼市提示：正在首都之窗和北京市规划委员会官方网站进行公示的《北京住房建设规划(2006年-2010年)》中显示，“十一五”期间，北京市用于实物配租的廉租住房建设规模将达到47万到60万平方米，约1万套，通过租金补贴的形式，解决其他约6.7万户“双困”家庭的住房问题。集中建设的廉租住房将安排在城市交通干线周边、服务设施配套齐全的地区建设，主要在中心城的东、南、西方位布点。而有消息透露，今明两年就要在城市公共交通走廊沿线选择一定比例居住用地用于实物配租的廉租住房建设。

    大看台之土地篇

    整个9月，全国的土地市场都被土地调控的“阴云”所笼罩，而一场更大的“风暴”将在10月席卷全国土地市场。与此同时，进入第4季度，京城土地招拍挂市场的供应情况也不容乐观。

    看点一：全国土地清查“风暴”

    一波未平一波又起，经历二回政策严控工业用地日前又遭遇摸查。据媒体报道，为贯彻落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，摸清全国工业用地出让价格情况，国土资源部日前急电各地，对工业用地出让价格进行调查，并要求于10月20日前将调查结果上报国土资源部。

    而一场全国性的土地违法清查风暴也将在10月拉开序幕，据悉，此次反清查风暴是按照国务院的通知精神，由监察部牵头进行，地方在自查上报情况后，再由上级部门进行检查，以达到“自查自纠、查处案件”的目的。此次，清查问责的对象也是直指地方政府一把手，并且延伸到了省部级官员。

    新楼市提示：此前，最高人民法院已经发布文件，明确将追究土地违法行为的刑事责任。要追究刑事责任的三类土地违法问题包括非法转让土地、低价出让国有土地以及徇私舞弊、非法批地。

    看点二：“限价回购”地块结局难测

    从北京市土地整理储备中心的公示信息可以看出，第4季度已经进入北京土地供应的“黄金时期”。而在30多块入市招拍挂的地块中，位于朝阳区CBD核心地段的白家庄办公及商业用地因其特殊的“限价回购”条款在京城房地产业内引发了一场级数不小的“地震”。

    根据白家庄地块的竞买说明，该地块使用性质为写字楼及商业，总用地面积23709.623平方米，地上建筑面积87600平方米，其中商业用途5000平方米。其中“关于限价回购的约定”的条款比起地块的位置、面积更令竞拍者和业内关注，根据约定，“在该宗地的开发总建筑面积中，同意恒世华融公司（即土地一级开发商）以人民币12000元每平方米的价格，回购5000平方米的地上商业用房面积”，以及同样“以12000元每平方米的价格回购8000平方米的地上办公用房面积。”

    新楼市提示：有业内人士经过估算后表示，按此约定执行后，低价回购物业的一级开发商将可从中直接获利2亿元左右。大多数业内人士担心，此举将会影响到未来土地招拍挂市场的公正性；而该地块的最终结局也将成为本月最大的悬念。

    看点三：边缘集团成为最后的“晚餐”

    目前，《北京住房建设规划(2006年-2010年)》正在网上进行公示，其中显示，按照2010年居住用地空间布局引导，北京的中心城要合理控制住房建设规模，处理好人口疏解与中小套型住房建设的关系，重点改善人居环境。特别是旧城区，原则上不再新增居住用地，而是积极探索小规模渐进式的危改模式，结合历史文化保护区试点和部分低层、多层限制建设区内的危改项目，在切实保护古都风貌的前提下，通过有机更新的方式逐步改善旧城居住条件。

    而曾经被开发商视为政策空白点的绿化隔离带地区，在此次公示规划中也得到明确规定，即“十一五”期间北京市要完成第一道绿化隔离地区规划实施，这里不再新增规划居住用地。

    新楼市提示：在北京主要城区内供地量越来越匮乏，而在一些政策空白点的地块不断收紧的情况下，边缘集团成为开发商们能够争取到的距离北京中心区域最近的开发地段。据悉，今明两年边缘集团居住用地供应规模约在22平方公里。

    大看台之市场篇

    “金九”加上黄金周，两个昔日里让开发商们赚得盆满钵满的好日子在今年却成为了“唱衰”楼市的证词，而10月份的市场表现似乎也决定了2006年京城楼市最终的走向。

    看点一：10月新盘集中放量

    截止到9月底，数据统计市场中开盘的项目达到59个之多，创下了今年放量新高。而这也决定了10月份投放到市场中的新盘数量也将与9月份不相上下。 由于目前市场中很多项目都在9月份拿下预售许可证，并且纷纷将10月份作为了产品的主推期，因此，对于购房者来说，10月份的市场选择机会将十分充裕。

    新楼市提示：资料显示，10月份入市的项目大多仍集中在北京东部，如朝阳区、通州区等， 项目售价多在8000元/平方米以上。

    看点二：新房贷产品不断推出

    从１０月１日起，建行北京分行正式推出固定利率个人住房贷款业务。据悉，建行此次推出的新房贷产品共有４种模式可供选择：“完全固定利率”、“固定利率＋浮动利率”、“固定利率分段组合”以及“固定利率＋浮动利率分段组合”。其中，“固定＋浮动”和“分段组合”则打破了市场原有的固定利率贷款必须“全程固定”局限，可以满足客户在不同期限档次执行不同固定利率的要求，在每个固定利率期满后，客户可以根据当时的利率水平和走向，重新选择利率确定方式：既可选继续固定利率贷款，也可选择浮动利率贷款。

    而此前，民生银行也推出了新的贷款业务，即个人循环贷款，为一种抵押类贷款，个人可通过房产抵押、存单质押、第三方担保等方式，从银行获得相应的贷款额度，进而用于买房、购车等消费类支出。最高贷款额为500万元。

    新楼市提示：各大银行也纷纷开始了行动，小记在这里提醒大家，在选择银行与房贷种类的时候千万要睁大眼睛，胆大心细。要知道这0.1%的利息差放在动辄数十万的房款上可不是笔小数目。

    (作者：仰静)