据上证房产指数办公室独家合作单位———搜房网上海二手房集团提供的数据，9月份，上证二手房指数为2210点，较8月份下降了37点，环比下跌1.65%。9月份上海二手房挂牌均价为12996元/平方米，较8月份下降了215元/平方米。与去年同期相比，指数上升58点，同比涨幅为2.70%。（图1）

    各区域涨跌互现

    样本数据显示，9月份，上海黄浦区二手房指数仍保持最高，达2991点，超出全市指数35.34%，闵行区价格指数依然垫底，为1462点。（图2）

    从全市各个城区的二手房指数来观察，与8月份相比，各个城区的二手房指数仍然涨跌互现。闸北区、长宁区、闵行区、卢湾区、静安区指数皆有不同程度上涨，其中静安区突破了在8月份跌幅最大区域的局面，9月份指数略为上涨，指数上涨5点，环比涨幅0.19%。而黄浦区、徐汇区、浦东新区、普陀区和虹口区5个城区二手房指数出现下跌，其中以黄浦区指数跌幅最大，徐汇区其次，分别下跌107点和71点，环比跌幅分别为3.45%和2.63%；浦东新区、普陀区和虹口区的二手房指数略微下挫，指数分别下跌27点、20点和12点，环比跌幅分别为1.26%、0.98%和0.56%。

    黄浦区观望气氛最浓

    9月份，上海内环以内区域中，卢湾区、静安区指数小幅回调，黄浦区指数继续下跌。其中卢湾区指数为2631点，回升20点，环比涨幅为0.77%；静安区指数为2590点，回升5点，环比涨幅为0.19%。（图3）

    从各片区二手房指数的变化情况来看，9月份除静安区的静安寺、南京西路、曹家渡等片区，以及卢湾区的淮海路片区指数出现1.0%以内的小幅上涨外，其他内环内各片区指数都出现较大幅度下跌。其中黄浦区所有片区的指数均有不同程度下跌，外滩、豫园片区指数跌幅最大，环比跌幅分别为4.24%和3.93%。

    我们认为，静安区在进入9月中下旬后，一些业主心态开始改善，由于受政策影响而大量封盘不售以及未租出的房源重新投入市场，导致市场供应量迅速增长。黄浦区、卢湾区的二手房市场与8月份相比，转售为租的情况同样有所减少。但黄浦区是受新政影响最大的区域之一，外滩、南京东路两个片区的房价很高，且购房人群以投资客为主，是政策打击的主要目标，市场受冲击较大。而过高的房价则超过了大部分自住性购房者的承受范围，市场观望气氛浓厚，从而造成了外滩、南京东路两个片区指数下滑较大，并且带动整体区域二手房市场萎缩。

    自住热点区域价格透支

    9月份，中外环区域各城区的二手房指数也是涨跌互现。其中徐汇区、浦东新区、虹口区和普陀区指数出现下跌，其它各城区指数都有不同程度的上升。徐汇区指数回落较明显，下跌71点，环比跌幅为2.63%。长宁区、闸北区两区指数涨幅相对较大，上涨101点和86点，环比涨幅为4.32%和4.58%；闵行区指数出现较明显回升，指数上升39点，环比升幅为2.74%。（图4）

    我们认为，9月份中外环区域二手房市场调整现象明显。部分自住客户较为集中的片区，其二手房市场价格在迅猛增长之后导致过度透支，因而9月指数出现大幅回落，部分片区指数跌幅在5%以上。此外，由于大量总价较低的小户型新房开盘，使二手房市场所倚重的价格优势被渐渐削弱。

    刚性需求主宰市场

    上证房产指数办公室的观点是，上海二手房市场在经历了8月份的低迷之后，目前仍然未能走出低谷，整体市场只能依靠部分动拆迁需求支撑。在各项规范、调整措施实施之后，买卖双方仍然进行着拉锯战。此外，新房市场造成的“挤压”作用导致二手房市场整体表现平淡。由于部分开发商降低新房价格进行促销，吸引了部分购房者转向新房市场。但是，值得一提的是，目前上海整体二手房市场的投机或投资需求已大大弱化，大量的动迁房、结婚置业者等刚性需求正成为理性化市场的重要支撑力量。

    (作者：唐文祺)