近日，美林投资银行（Merrill Lynch）完成了在中国的第二笔房地产项目投资，继去年美林以3000万美元成功注资北京长安街标志性项目银泰中心后，又一笔海外巨资投向国内高端物业，不过这一次是二线城市南京。

    颇为巧合的是，开发南京项目的也是一家从北京走向异地的锋尚房地产公司，对于中国房地产未来趋势理念的契合，最终让锋尚和美林牵手。这也是南京楼市依靠高端项目引入的首只海外基金。

    异地升级

    4年前，北京锋尚低能耗住宅横空出世，无疑是当年最火的楼盘之一。

    除了楼盘大卖之外，当年在北京西北的万柳地区平均4000~5000元/平方米均价水平，锋尚愣是创下了销售均价达9000元/平方米的纪录，更重要的是，其在国内首个低能耗住宅理念得到了建设部及相关单位的极大关注。

    一时间，包括建设部在内的管理部门、各地政府、企业纷至沓来，锋尚总裁张在东告诉记者，在楼盘建成后，每天接待各种访问都有十几拨，人们开始关心起不需空调的低能耗环保住宅产品。

    把国外地热技术引入中国住宅，锋尚的做法得到建设部提倡，各地也有开发商开始效仿，不过实际并不像想象中那么简单，除了设计、技术外，施工、管理都是成败的关键因子。

    于是，各地邀请张在东传经送宝的邀约犹如雪片，张在东回忆，在北京锋尚成功后，全国大概有50多幅地块呈现在他面前，最后他选择了综合条件最为适合的南京。

    对于锋尚异地开发首站落户南京，与南京市政府积极引入有很大关系。南京市副市长陆冰告诉记者，节能是南京发展过程中追求的重要目标，因此像锋尚这样的节能项目和企业，在设计、科技、经营等层面领跑者，南京非常需要。

    资料显示，素有“火炉”之称的南京，能源已经是制约南京发展的“瓶颈”。南京一直是全国用电量大户，去年6月份，南京全社会用电达到21.02亿千瓦时，同比增长23.47%。而整个去年上半年，全社会的用电量就达到了114.06亿千瓦时,同比增长17.81%。

    为了引进锋尚，南京拿出了下关区紧靠明城墙的湖泊绿化带黄金地块，这在其他企业几乎很难想象，因为作为全国历史文物保护地，同类地块早已禁止供应，主管单位诚意可以想见。

    同样作为回报，对于这样一个项目，张在东决心把它定位在“零能耗”上，成为全球第五个零能耗住宅产品，前四个分别在美、英、德以及荷兰。

    所谓“零能耗”，是指不用依靠任何能源的前提下，实现埋在墙体地面内管线完成冬天供暖、夏天制冷的功能，使室内保持恒温的基础上，提供新风交换，吸收和排放能量依靠太阳能、地能，不会消耗其他能量。“相比北京锋尚，南京版锋尚是升级版。”张在东认为，从低能耗到零能耗意义大于产品本身。

    寻找对接点

    同时，这对项目建设质量控制提出了苛刻的要求。为此，张在东3年来几乎每天都在工地，追求精品也开始得到海外资本的关注。

    最早开始关注的是美林中国区业务主管蓬刚，在完成对北京银泰的投资后，又开始了国内高端项目的寻找，差不多有一年多时间，位于南京中心城区的节能环保项目进入了视线。

    通过半年以上的谈判，美林最终如愿入资锋尚，对于具体金额及持股比例，美林亚太区董事总经理孔旭洪表示，将按照惯例不对外宣布。

    不过另据项目合作方透露，此次入资资金达到了3000万美元，并获得了约半数的持股权。

    显然美林方面很满意此次合作，而对于张在东的锋尚而言，外界普遍猜测缺乏资金是张在东寻求外援的主要原因，不过张在东断然否认这种传言。“跟美林合作，可以更好地开拓国际化视野，这对带动经营理念、引入国际买家都有明显帮助，也为日后其他项目合作打下基础。”

    据了解，南京锋尚项目用地总面积20万平方米，建筑面积仅为6万平方米，由4层带电梯的板式平层、复式超低密度公寓、别墅组成，为南京目前最顶端的豪宅项目之一，每平方米售价在1500美元左右，每套从300万~1000万不等，超过旁边世茂开发楼盘将近一半价格。

    蓬刚认为，最终导致双方牵手的原因，不仅仅是因为这个项目定位高端，而且由于这个项目高科技含量，以及节能环保的理念与投资基金一拍即合，这代表了未来中国建筑产品的趋势。未来不排除其他锋尚项目的继续合作。

    据张在东介绍，其实国内推广节能住宅大有市场，且成本并不像外界说得那么大，以节约70%以上低能耗产品来说，每平方米仅增加约250元，而零能耗也仅增加400元/平方米。

    尽管南京市场有不少质疑该项目户型过大、价格高，高科技离大众太远的批评声音，张在东依然认为，节能环保与豪宅、普通住宅均无关系，自己的产品是由地段决定，高科技手段是其的一个标志。副市长陆冰的话让张在东底气更足：“在落实调整住房结构的基础上，也要考虑不同层次的需求，南京需要锋尚这种产品。”

    海外投资趋向二、三线城市

    “对于未来中国房地产的发展，我们已经准备好了足够的资金参与进来，并与中国楼市共同成长。”尽管国内设限境外资本进入房地产市场，孔旭洪亦不掩饰其对内地房产的一贯兴趣。

    不过从大城市转向二、三线城市，似乎已经是一个不争的事实。

    高力国际中国区总工程师陈国华向记者透露，在锋尚之后，美林基本与南京另一项目达成合作，具体细节将在日后对外公布。如果最终签约，无论项目规模，投资金额将远大于锋尚项目。

    美林进入南京后，几乎与此同时，多只外资基金也正在南京楼市的门外徘徊。不久前，市场传出J.P.摩根大通银行拟以40亿元的规模整体收购南京国际广场。据了解，摩根大通已经与南京国际广场接触了半年之久，谈判接近尾声。

    面对海外基金纷纷转战二线，蓬刚分析认为，这是因为海外大基金刚进入中国的时候，通常会停留在北京、上海等一线城市，而随着国内调控加剧，这些城市已有过度投资风险。

    “相比之下，南京等二线城市需求量同样强劲，且泡沫成分和风险显然要小于一线城市。”蓬刚表示，选择二线应该是未来海外基金的共同选择。

    值得观察的是，在人民币不断升值推动下，海外基金进入地产市场手法也在不断翻新，通过拆分等手段，在一些项目的危急关头，绕过调控政策障碍逐步实现收购；面对二线城市新战场，未来如何博弈，还是实现共赢，需要市场各方一起静思。

    (作者： 林明)