记者调查━━━

    法律法规上虽无禁止，但由于个人联合抗风险能力较弱，解决各种不可预见问题的能力有所欠缺，使得这种模式操作较难

编者按：

　　眼下是楼市的淡季，但在北京，由个人发起的合作建房的新模式却在社会上引起了强烈的反响．成为目前房地产市场最为关注的热点。这种个人集资合作建房，即一群人联合起来注册公司、买地建房子，最后自己来居住使用，据测算这种建房模式比市场价优惠40％。那么，这种为普通老百姓称道的建房模式在我市是否行得通呢?本报记者日前经过深入采访，试图搞明白这一问题。

    　合作建房最多可便宜40％

    　以合作建房模式在全国掀起热潮的是北京的一名工程师。据他测算，通过多人合伙集资建房，可省掉开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息，房价一般要比周边项目商品房低20％-40％。记者采访时，房地产专业人士认为，这比例在徐州可以实现，40％可能说得多了，但是省下20％应该不成问题。

   　 2004年第三季度徐房指数报告显示，我市商品房平均价格为1854元／平方米，而我市2003年第三季度住房均价为每平方米1691元。市房管局公布的运行情况表明，我市房价一路走涨，西区住房均价更是猛涨，2003年第三季度西区住房均价为1455元／平方米，而到了2004年第三季度已经达到1933元／平方米，一年时间上涨了478元，年涨幅达32.85%算起来购房者平均每平方米每天要多花1-3元。而且，目前我市主城区开发的中高档住宅比较多，1500元／平方米以下的住宅已经很难找到。

    　“这是房价持续走高给逼出来的一种新办法。”当记者向几位市民提起个人合作建房一  事，人们在认同这种做法的同时，也都将此事与现在的房价一路高走联系起来。

    　政策上有法可依

    　据市建设局有关负责人介绍，目前国家界定合作建房是否合法的唯一法规依据，就是  1992年2月由国务院住房制度改革领导小组、国家建设部、国家税务局发布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》，该办法明确规定了居民可以通过成立住宅合作社，集资建设属于自己的住宅。有关专家指出，对于一些单位职工或者个人来讲，解决住房需求不只购买商品房这一条途径，在不能享受福利分房，商品房的价格又令普通工薪阶层望尘莫及的情况下，组织成立“住宅合作社”不失为一种好的解决办法。

    　市土地市场服务中心负责人告诉记者，单位集资建房我市已叫停多年，而由一群人联合起来注册自己的房地产公司，并从政府手里竞拍到一块土地，然后聘请专业的设计公司和房地产建设公司，在这块地上建起自己的房子。这在法律、法规上都没有禁止。

    　操作起来却很难

    　既然有法可依，那实际的可操作性又如何呢?记者在市国土局、市建设局采访时了解到，个人合作建房的可行性就目前来看尚需解决三方面问题：首先，需得到政府的允许；其次，除自筹资金外还需获得一笔为数不小的银行贷款；最后，还要具有保证项目正常运作的能力。

    　记者在采访相关政府部门后得知，虽然政策上允许个人以住宅合作社的形式合作建房，但是实际操作起来却是非常复杂。不说别的，仅组织手续审批和取得用地资质问题就叫人头疼。因为如果以开发公司的形式来进行项目运作，实际上就是进行房地产开发，那么，除了在工商部门进行登记注册外，还须在建设部门办理开发资质。据介绍，根据相关规定，对开发资质的审批依据就是过去开发业绩、资金情况等，这对刚涉足房地产圈的个人来说，难度不小。

    　另外从项目运作的资金来看，也是需迈  过一个很大的门槛儿。如今昂贵的地价对于  个人有限的财力来讲是个很大的考验。据环球房地产公司负责人介绍，过去开发商敲定土地后，如果资金有困难，可以将土地作抵押，从银行贷得一笔款，而如今这条路几乎已经被堵死了，除非你是非常有实力的品牌公司。

    　此外，合作建房最大的问题可能出在建房过程中出现的各种不可预测因素。“在建设过程中，还常常出现业主不满意承建商的工作，建材供料环节出现‘麻烦’等等多种问题，这些管理运行中出现的问题在一个项目上很常见。”华厦集团的一位负责人认为，对于专业的地产公司来说，这些问题解决起来很轻松，而对个人来讲就不一样了。

    　自己做开发商不会成为主流

    　其实，个人合作建房几年前在我市城乡结合部曾出现过。当时主要是由几个人在城郊买下一块集体用地，然后盖起小楼，共同使用。因为土地性质“来路不正”，这种房子很难在房管部门确权，“身份”无法合法化。近几年，随着城市改造的加快，这类房子随时面临被拆迁占用的命运，所以现在基本已很少有人涉足了。

    　五色土抵押贷款服务公司孙敦浩总经理认为，个人集资建房的成本不仅包括住房的工程建设成本，还要考虑项目运营管理过程中的隐性成本，更重要的是建设过程及消费过程中可能引发的风险成本。从这个意义来说，由开发商开发似乎更为经济，因为其有专业的开发技术和管理能力，有更强的抗风险能力，这也就注定了个人集资建房不可能成为住房供应的普遍模式。

    　曾专门研究过房地产开发有关政策法规的孙敦浩认为，无论在得到土地或者抵押贷款等方面，合作建房都没有多大问题，但合作建房最大的问题可能出在建房过程中或房子建好之后。因为，谁都知道，社会分工才能保证效率。

   　 如果人们真想买到物美价廉的房子，完全可以联合起来搞团购，去找一个好的楼盘，与开发商讨价还价。