本年度房地产市场仍有不少让开发商喜笑颜开的事。“121”让房地产融资受到了限制，却吸引了众多海外资金大举进京，也促热了房地产信托的兴起，拓宽了房地产开发的融资渠道。
 
　　土地市场虽经历了8·31大限，但城中村拆迁腾出城区开发土地及新城区规划掀起郊区开发热，也缓解了土地市场的资源紧张。

　　2004年写字楼市场出现近两年少有的牛市，跨国企业购买力持续上升，与此同时，商住公寓项目逐渐增多，以住宅立项，卖写字楼价格，让不少开发商尝到了甜头。此外，别墅也因土地供应量的减少，销售状况日渐走旺，这些热点产品的兴起对开发商都是难得的市场机遇。

　　本年度对开发商最大的诱惑莫过于强劲的市场需求，外地购房者逐渐成为支撑房地产市场的主力之一，山西、温州购房团纷至沓来，导致一些次新房交易出现近年来少有的旺销。

　　强劲的需求也导致房价持续上涨，这应该是本年度最让开发商高兴的事，因为房价上涨意味着在政策的宏观调控下房地产利润并没有减少。 　　

　　1 ▲关键词·利润诱惑

　　房地产业三年蝉联十大暴利行业之首在《2004年中国十大暴利行业》排行中，中国房地产业成为十大暴利行业之首。从2002年第一版《中国十大暴利行业》评比开始，中国房地产业已连续3年蝉联《中国十大暴利行业》之首。

　　时至今日，没有哪一个行业的绝对利润值能挑战中国房地产业的暴利，也没有哪一个行业的利润能动摇甚至问鼎中国的房地产业的榜首地位。但任何一件事都有正反两面。一个行业之所以能成为暴利行业，也说明中国经济对这个行业有着巨大的市场需求，还说明这个行业有着难以估量的市场前景。从这个意义上说，《中国十大暴利行业》又是一张中国投资和经济走向的导游图。

　　点评：今年，国家土地、金融等宏观调控政策就是要增加开发商的融资及土地成本，降温房地产投资热，但随着开发成本的增加，房价也水涨船高。继续蝉联暴利行业之首表明房地产开发利润并没有随着成本的增加而减少，房地产开发至少在未来几年内还将持续走旺。

　　2 ▲关键词·需求诱惑

　　写字楼需求增大利好商务地产开发2004年9月9日，仲量联行在北京发布了“第三次企业房地产影响力报告”。该报告称，跨国公司新一轮的海外转移增大了北京、上海等国内城市办公及工业物业的需求量。其中摩托罗拉、飞利浦、东芝等海外巨头已宣布在华扩张计划，打算将其后台办公、企业财务等工作流程转移到中国来。

　　据了解，跨国公司新一轮的海外转移活动已在北京物业市场上有所表现。第二季度跨国公司增租北京写字楼情况突然明显，主要交易包括诺基亚增租盈科中心1800平方米，IBM增租盈科中心1100平方米，微软公司增租盛世大厦2500平方米，惠普增租朝阳区惠普大厦2700平方米。

　　点评：由于今年外地企业进京数量增多，在一定程度上缓解了写字楼市场的供求矛盾，使北京东部高档写字楼租金在今年二季度持续上升。而跨国公司在华业务拓展的消息，也再次扩大了北京写字楼的需求市场，为写字楼开发亮起了绿灯，这对商务地产开发商来讲又可多分一杯羹。

　　3 ▲关键词·规划诱惑

　　新规划掀起京郊开发热11月12日是《北京城市总体规划(2004－2020年)》修编成果公示的最后一天，作为北京城市总体规划的首次公示，此次展览吸引了众多参观者。

　　北京城市总体规划(2004年- 2020年)修编的最大亮点是提出了“两轴－两带－多中心”的城市空间布局，按规划要求，北京将重点发展两带上的卫星城，以改变城区传统“摊大饼”的不合理格局，其中“两带”是包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷在内的“东部发展带”，以及以大兴、房山、昌平、延庆、门头沟为主的“西部发展带”，这也意味着城区将向郊区城镇疏散人口，以遏制城内房价增速，保证城区更适宜居住。

　　点评：今年年初“两轴－两带－多中心”城市格局的提出更促使开发商去郊区拿地的决心，尤其是自今年以来，郊区房价的一再上涨，利润空间的增大也诱使开发商转战郊区，抛起了郊区房地产开发热潮，这一迹象将在2005年表现得更加明显，同时，农用地解禁也近一步促使发展商到地价相对便宜的郊区圈地。

　　4 ▲关键词·产品诱惑

　　商务公寓高利润催生“异化”写字楼从去年121文件到今年《商业银行房地产贷款风险管理指引》的出台，对北京写字楼市场影响颇大，尤其是目前各大银行对写字楼客户的按揭贷款都加大了审查力度。为应对这一市场变化，北京市场上出现了更多外形上与写字楼近乎同质化的商务公寓。

　　有业内人士表示，这种开发行为的增多也反映了开发商为减少开发成本在钻法规的空子，这种商务公寓通常是以住宅立项，却按照写字楼的标准进行开发和销售。住宅比写字楼在土地出让金、贷款政策、用水用电乃至后期销售上都占有一定的优势。

　　与之相比，写字楼的开发投资压力则相对较大，开发贷款额度、年限、利率及审查手续等方面也更严格。

　　点评：目前上海已不允许开发这种以住宅立项的写字楼产品，但北京还没有这样的禁令，所以北京开发商还有空子可钻。这种“异化”的写字楼在价格上及品质上都有赶超纯写字楼的趋势，且利润空间还比住宅大，如果不出现禁令，这一产品还有增多的趋势。

　　5 ▲关键词·销售诱惑

　　次新房走俏加速资金回笼据链家市场研究中心统计数据显示，北京次新房在二手房的成交比例中已由今年1月的9.37%上升到了8月的22.45%.另据记者从我爱我家了解到，该公司登记的二手次新房房源数量占总房源量的50%左右，客户需求约为70%.所谓次新房，也就是年代较新的二手房或空置房，一般是指竣工后房龄在5年之内的房屋。这包括一部分尾房、债权房等空置房。

　　产生次新房走俏的原因是北京二手房市场交易量每年成倍递增，需求旺盛，但房源紧张的问题一直没有解决，这迫使投资置业者不得不寻求更多的新房源。

　　点评：次新房走俏的结果是消化了开发商手中的大量空置房。据北京统计局数据，今年前9个月北京商品房空置面积比年初的1123.1万平方米减少了253万平方米。从次新房走俏带来的空置率下降来看，这一现象对开发商及时回笼资金无疑是个利好，缓解了开发商的资金压力，也促使开发商将更多的空置房抛向市场。

　　6 ▲关键词·外需诱惑

　　外地人购房比例持续走高据泛城(中国)综合住宅服务部发布的今年一季度市场报告显示，2003年下半年，购买北京新房的资金有近三成是来自港澳台、外籍及外省市个人买家，较2003年上半年增加了逾8个百分点。

　　随着奥运经济的启动，以及CEPA的落实生效，新的境外及外省市资金在北京的投资于2004年又出现大幅增长，根据预售商品房销售金额分析，港澳台及外籍个人买家比重已达总额的4.8％，外地个人买家比重也达29％。反之，北京本地个人买家的比重则从2003年同期的72.57％跌至53.98％，这一比重减少，主要原因是受外地及境外个人投资的比例增长所致。

　　点评：在2004年房地产开发成本增加致使房价上涨后，正是由于这些山西、温州及港澳购房团的捧场，才使楼盘销售继续保持旺销态势。

　　业内预测，2005年外地投资客的比例还将增加，这也意味着购房需求不会减弱，开发商面临的投资压力将有所减轻。

　　7 ▲关键词·合作诱惑

　　海外资金入市拓展开发融资渠道在政府宏观调控政策下，京城房地产开发企业土地、资金的获取渠道有所变窄，尤其是8·31后，开发商的压力剧增，中小地产公司更是面临洗牌危机。

　　然而这一背景却为欲进入京城房地产市场的海外资金带来了良机。

　　最近一段时间，一些海外资金四处出击，在京城房地产市场上寻找投资合作途径，包括新加坡政府投资公司、美国国际集团(AIG)、高盛、瑞士银行、德意志银行、澳大利亚麦格理银行、雷曼兄弟等一些海外政府产业基金、房地产基金、投资银行基金及房地产开发企业，一些海外商会也频频与京城房地产市场接触，其中不乏已开始进入合作论证阶段的公司。

　　点评：海外资金大举进入中国市场对于开发商来说，拓展了其融资渠道。

　　目前，北京已有不少开发商接触到了海外资金，加大了双方合作的可能性。

　　事实上，京城房地产市场一直有海外开发资金直接参与项目操作，而今年的宏观调控政策则把更多的资金引入了房地产市场，这给一些“有地无钱”的中小企业提供了发展机遇。

　　8 ▲关键词·土地诱惑

　　城中村拆迁腾出城区开发土地9月底在北京市第61次市长办公会议上传出消息，北京将花三年时间对建成市区内的231个城中村展开集中整治，首先要拆除奥运场馆周边及四环路以内的171个城中村，其余的60个城中村将在2008年以后继续完成。

　　而目前记者了解到，有关部门已初步统计出231个城中村的总占地面积在1092万平方米。而且对这些城中村所占土地的具体数据还在进一步核实中。

　　市国土局征地处处长赵建华在接受记者采访时表示，在没有新的具体政策出台之前，一般来说这些土地都要拿到土地市场进行招拍挂公开交易。

　　点评：有相当一部分城中村都地处黄金地段，由于目前黄金地段的土地开发资源已经很缺乏了，所以城中村拆迁所腾出来的开发土地将会成为未来城区开发的主力地块，而且在未来的三年内还将均匀放量。

　　虽然这些土地的价格因为物以稀为贵不会很低，但是对于具有城区项目开发经验的企业来说有了不至于“断顿”的保证。

　　9 ▲关键词·融资诱惑

　　融资新渠道缓解开发商资金压力按照“121号文件”精神，开发商自有资金必须达到30％，为了达到这一要求，许多开发商必须通过增资扩股的方式来吸引资金，但这一方式的代价则是开发商需让出一部分利润。一些资金实力较差却能拿到好地的开发商，不愿意和别人分享利润，而信托计划募集的资金进行股权融资只要在阶段时间内取得一个合理回报，就可以独享最终利润，这既满足了充实开发商股本金的要求，也没有使开发商丧失对项目的实际控制权。

　　点评：金融政策调整一度使开发商在融资渠道上陷入困境，但信托的兴起却满足了开发商对资金的需求。

　　2004年信托产品已成为房地产项目融资新宠。虽然信托融资有一定的风险性，但对于开发商来说却可以缓解融资之困。同时，银监会也为规范信托投资公司房地产信托业务的经营行为，于今年10月18日起草了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，向社会征求意见。

　　10 ▲关键词·别墅诱惑

　　别墅用地停批促热别墅销售据伟业顾问今年上半年统计数据显示，2004年北京新推出别墅项目16个，与去年同期相比，2004年上半年新增别墅绝对数量上升了6.7%，而整体开发规模则下降了40.3%，这是国土资源部去年下发了《停止别墅用地审批的紧急通知》后，开发商对别墅新盘的投资开始变得谨慎，导致北京别墅新盘开发规模“缩水”。

　　而与此同时，今年9月24日，中房别墅指数系统发布的最新数据显示，7至8月北京别墅市场的销售套数、面积、金额及均价这4项需求指标均比5至6月有所上升，涨幅约为10%.消费群体正在由过去的以境外人士为主向以境内人士为主转移。

　　点评：在别墅市场减少的同时，别墅市场的需求量却增加了，这表明目标购买人群的范围扩大了，这也使得别墅产品重新走俏楼市，由此带来的结果是别墅总体需求增长，项目平均销售率有所提高，因此别墅仍成为本年度开发商逐利的热点产品。