引言：这些年，中国房地产商们风光无限，在各类财富榜上谱写着财富增长的神话，但从其生产和成长环境看，我们只能还把他们称为“草莽富豪”。今天，随着中国房地产调控政策的相继出台，草莽时代的丧钟已然敲响，大浪淘沙的进程和“再造市场与产业”的历史即将开始。

一、中国房地产业的崛起具有客观必然性

   始于2003年的中国新一轮经济上升期来得如此之突然，也来得如此之迅猛,以至于在经济甚至已开始出现过热苗头的时候理论界都还在为经济升温的成因而争论。

   有人从经济发展阶段分析，指出：城市化、重化工业化的发展和居民消费结构的升级是拉动新一轮经济增长的深层因素；有人从构成GDP的三大需求分析，指出：推动本轮经济的主力是规模庞大的固定资产投资；有人从投资主体分析,指出:地方政府过分热心于经济事务的越位行为是投资过热的主要原因。…。

   然而，当最终尘埃落定的时候，人们发现所有的解释实际上都可以直接或者间接地归于一条，即房地产的快速发展。

   本轮房地产的快速增长开始于1998年，迄今已经是第8个年头了。在2003年之前，我国的房地产发展态势基本上比较健康，背后的主要推动力是经过积累多年已经越过消费结构升级临界点的居民购买力。关于这一点，我们从反映居民消费结构的恩格尔系数的变化态势中就可以看出。统计数据表明，在“八五”时期最后一年(1995年)，城镇居民家庭的恩格尔系数为50.1%，到了1998年本轮房地产上升期启动时，就降低为44.7%，下降了5.4个百分点。而到了2003年本轮国民经济上升期启动时，又降至37.1%，再次下跌7.6个百分点。由此可见，“九五”时期以来，我国居民消费结构已经进入了一个快速变化时期，温饱型消费已经开始让位于以车、房、旅游为代表的享受型消费了。

  二、中国的房地产市场是一个比股市还不规范的市场

   房地产的提前启动为整个经济的启动起了预热加温作用。但进入2003年以后，固定资产投资出现快速增长，宏观经济由偏冷迅速地走向了偏热，房地产不仅投资由稳健走向狂热，而且许多过去不是很明显的问题也开始浮出了水面。

   首先，房地产的市场定位不合理，留下巨大隐患。今天，政府对房地产市场的定位依然不恰当。本来，在目前中国公民还没有自由迁徙自由的情况下，让当地老百姓获得自己的居住权力，应当是政府发展房地产的时候需要考虑的一个定位。但迄今为止，地方政府发展房地产业更多是迫于财政支出的压力，出于追求发展政绩的冲动，这一点与当年发展股市只是迫于企业融资压力、迫于为国有企业脱困圈钱有“异曲同工“之妙。为了把房地产变成摇钱树，地方政府过量征地批地，导致少数地方现在已经无地可征，只能空中招商。为了降低征地成本，他们甚至不惜制造大量的“无地农民”。为了支持房地产业的快速发展，他们从各个环节套取银行资金，从而埋下了诱发金融风险的种子。

   第二，中国房地产市场还是一个非常不规范的市场，各地政府的“热心”介入，不仅使得市场机制，而且使得法律在这里几乎都失去了作用。我国宪法规定，城市土地属于城市，农村土地除非国家另有规定之外是属于农村集体所有。但许多地方领导人在经营城市的过程中大笔一挥，城市周边大片的土地就被毫无商量余地地征用了。从法律上讲，我们目前实施的是全世界最严格的土地耕地保护制度，动用基本农田需要上报国务院批准，违法批地者，可判3年以下徒刑。然而，在近几年房地产发展热潮中，上千亩的基本农田被地方政府用于房地产开发的例子屡见不鲜，却没见一位官员因此而进班房。由于监督制度不完善，有关法律形同虚设，在中国房地产的发展之路上，随处可见权钱交易的事实，随处可见倒下的贪官。例如，原全国人大常委会副委员长成克杰在担任中共广西区委副书记、区人民政府主席期间，利用职权聚敛钱财，其中数额最大的就是土地交易，他曾经指示南宁市政府将出让价格由评估价每亩96万余元压到每亩55万元，一举得好处费增加到1，600万元。“温州巨贪”杨秀珠这位女副市长和房地产商的故事也是权钱地交易。放牛娃出生的原湖北省副省长孟庆平在任海南省副省长期间不仅以地谋私，而且以地谋色。

   第三， 在一级市场上，缺乏统一的供地和交易平台，供地价格实施双轨制，导致国有资产严重流失。在许多地方，对住宅用地实行“价高者得”的“土地招拍挂”供地政策；对其它用地，视其为“非经营性用地”，实行“协议出让”供地政策。据《2004年中国国土资源公报》显示：全国共出让土地面积17.87万公顷，出让价款5894.14亿元。其中，招拍挂出让面积和出让价款分别为5.21万公顷和3253.68亿元，分别占出让总面积和总价款的29.2%和55.2%。由此可知，平均的土地出让价格为329.8万元/公顷，其中，招拍挂的平均出让价格为624.5万元/公顷。从理论上讲，低价“协议出让”的土地只能用于非经营性质公共建设，但实际上，几乎所有的生产性用地都是通过协议转让而获得。而且部分本来计划公共设施建设的用地，在协议出让之后，也被改为了他用。另据不完全统计，全国打着“办教育”的名义已建和在建的大学城有50多个，各地大学城普遍以价格低廉的划拨方式供地，但其中相当部分却变成了商业用地。如集别墅、度假村、美食街一应俱全的廊坊“东方大学城”，首期规划1万亩用地中，有6640亩建了高尔夫球场。由此推算，在协议转让的土地中至少有70%的土地本该通过招拍挂方式出让，因此而导致的国有资产流失金额3686亿元。

   第四，在二级市场上，房地产商的市场操作手法与过去股市投机行为盛行的时候颇为类似：(1)上海市的一项调查表明，尽管在总的房地产投资中外资所占比重只有105%左右，但在高端市场中这一比例却高达40%。在股市中，如果有人控制了一支股票中40%以上份额的话，他就完全可以操纵股价，并被称为庄家了。而庄家推动整个市场价格上涨的奥秘就在首先推高高价股票的价格，诱使其他中低价股票的价格自然会被带上来，这一手法我们看到在房地产市场中也已经被使用。(2)今年，房地产投资商又开始提出一个口号，即转战二、三线城市。从技术上看，这一做法无形之中也暗合了股市庄家炒作二、三线股，为一线股资金撤退做掩护的手法。(3)这几年房地产价格上涨速度令人膛目结舌。许多城市的价格已经翻番，少数项目价格甚至涨了7-8倍。在这种情况下，有些业内人士还一直宣称“少关心单价，多关注面积”。意思是说,老百姓应该不去考虑价格高低，而需看看自己口袋厚薄，有多少钱就买多大的房。这不能不让人联想起股市里的庄托，他们到庄家该出货的时候常说：“别看现在股票价格高，你买不了几股，但是如果你嫌贵不买的话，价格还会拉得更高”，其做市效应是一样的。(4)为了推高价格，房地产商伪造大量虚假成交合同，通过这些虚假合同，使得房地产价格“无量空涨”。这一做法可以说与股市庄家自我对敲拉抬价格，亦有异曲同工之妙。

   第五，房地产市场泡沫已经形成。房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。在上海，80平方米的住宅价格相当于每户一年可支配收入的27.5倍(据中国社会科学院刘建昌研究员测算)。而德国、英国、法国、美国和日本这些发达国家都只在6-12倍左右。从市购房资金成本与租金的比率看，长三角主要城市购房资金成本为租金的1.3至1.5倍，月供为租金的1.5至2倍，与香港1997地产泡沫破裂前的水平接近。有些人认为这种比较并不科学，因为它没有较人口密度考虑进去。但是根据笔者收集的有关数据表明，这并不是一个理由。从人口密度看，韩国为470人/平方公里，日本为336人/平方公里，德国为235人/平方公里，英国为245人/平方公里，中国为135人/平方公里，即使把中国的西部青藏高原和塔克拉玛干沙漠等不适宜人居住地方的面积剔除之后，中国的人口还是与英德相当，而稍高于日本和韩国。从城市看，上海、北京和广州的人口密度与东京、纽约、伦敦、巴黎和香港等也相差不大。从上述分析，我们基本可以判定，中国的房地产确实存在着泡沫，尽管它可能不是整体性泡沫，但在笔者看来这个局部范围已然是如此之大，以至于再用“局部”来刻划，又有点小看了它。

　三、中国房地产即将进入一个再造时代

   在一个成熟的市场上，各个行业的利润率具有平均化的趋势，房地产业作为一个传统和成熟的产业也不例外。但今天的中国房地产行业却是一个暴利行业，有关媒体披露，按自有资本计算，前几年许多开发商的利润都在100%以上，即使到了调整后的今天其利润率也高达30%。从各劳动要素看，我国的房地产开发商投入的资金主要来自银行，雇佣的劳动力并不需要特殊的技能，土地来自国家出让，自身管理也不需要高超技术。那么，他们凭什么获得高额利润呢？唯一的解释是，这个市场太不成熟，权力寻租等非市场化手段是其利润的主要来源！

   不成熟的市场走向成熟，这是一个不以人们意志为转移的历史必然。自从新“国八条”以来，房地产风声渐紧，房地产价格在上海的明显回落和在其他地方的明显滞涨，已经将中国房地产推到了何去何从的十字路口。

    有些专家从周期理论出发，认为中国房地产将步入一个调整期，其后将自动回归上升轨道。然而，他们却忽视了一个基本前提，即周期理论只适应于解释那些相对成熟、变化规律性较强的经济变量。对中国房地产来说，虽然此前曾经有过海南房地产泡沫为前车之鉴，但就整体而言，它依然还是一个初生的牛犊，其运行轨迹几乎毫无疑问规矩可言。所以，对中国房地产来说，未来需要的并非景气周期的自然调整，而是整个产业和市场的结构重造！

    从目前各地出台的一系列政策来看，政府在规范房地产方面的工作应该说做得已经比较全面了，从一级市场规范、透明的土地供应和成本构成、二级市场的公开透明交易，到对中介媒体的规范化管理，都有了较好的措施。

    但是，如何落实这些规范措施，并在规范发展中寻找一条中国房地产可持续的发展之路，将是未来我们必须完成的任务。