2005年房地产业变局住宅进入品质时代

    自1999年我国全面停止福利分房，实行货币化分房以来，我国的住房制度发生根本性的改变。2005年，在国家加强土地与金融宏观调控的政策背景下，房地产业更是面临着重大的变局，这些因素综合作用和推动着住宅进入品质时代。

    房地产销售模式发生变化：其他行业的发展基本都遵循了从营销到产品再到品牌的市场规律，房地产行业也不能例外。在过去的近十年间，没有得到充分体现的企业品牌价值，现在正在各层面发生作用。同时，以单纯的理念炒作和前卫、艺术、另类为噱头的营销方式已经走到尽头，广告投入的回报变得有限。

    开发商群体构成发生变化：尽管营销时代产生的领袖人物，对地产发展功不可没，并奠定了行业发展的“潜规则”，但是新型的开发商和投资商已经出现。随着华为、TCL、国美、联想等一些有实力的现代企业进入房地产界，必然带来新型的管理理念和发展模式。

    房地产“游戏规则”发生改变：一方面土地制度大调整，由原来的协议出让转为“招、拍、挂”，一方面资金和贷款门槛提高，政府部门对项目的控制力度加大，对房价及房产转让的控制加强，房地产业面临重新洗牌的机遇和挑战，优胜劣汰的结果是形成品牌企业与规范化运营方式的主导局面。

    消费者发生改变：第一代富起来的人已经购置了几套住宅，而大部分城市居民也已有买房经验，对住房的要求越来越高；高4档住房的消费主体转为高级白领、“海归”及境外人士；追求高品质产品的客户无房可买。

    资源状况发生改变：国际能源储备危机加剧，中国能源短缺问题空前突出。2004年全国范围“电荒”、“煤荒”集中爆发，半年之内27个省国家电网拉闸限电80多万次。能源紧张已成为中国经济命脉所在，威胁到国家稳定安全。而建筑能耗就占了我国全部能耗的30%以上，目前我国有超过400亿平方米高能耗建筑，能耗水平是发达国家的三倍；每年新建房屋近20亿平方米，超过所有发达国家建设量的总合，95%%以上是高能耗建筑，建筑节能要求十分紧迫，随着中央领导频频视察建筑科研节能项目，酝酿出台鼓励建筑节能新政策，建筑节能规范要求，验收标准正在提高，更多的部门机构开始节能研究工作。

    新一代高舒适度、低能耗产品逐渐成为发展趋势

    随着时代的进步，人们生活水平的不断提高，对衣、食、住、行的需求已经不再是追求最基本的温饱冷暖了，住宅需求亦是如此。高品质的房子不但应该兼具居住的舒适，而且需要有情调，有生活的品位，同时配备各种活动的场所。建设部近来提出的“追求高品质、塑造新生活”，概括了对高品质住宅产品的要求。即追求高舒适程度、高功能配置、高性能标准、高质量保证、高技术集成，从而形成新的居住理念、新的消费意识、新的生活行为、新的交往形态和新的管理模式。

    作为全球房地产开发热度最高的地区，中国的房地产竞争的激烈程度和发展的多元化堪称世界之最。以往的住宅产品价格与产品本身品质无关，只同土地成本和周边资源有关，但这只是住宅的一种属性。目前市场上只提供同一层次的初级产品，缺少产品性能上的比较。经过了根本的技术性变化，住宅开发理念正逐步理性，回归到注重产品内在品质的提升上来。而且，我们国家的规范远低于国外标准，国家规范只是入门标准，是必须达到的。在满足国家规范的前提下，如何进一步提高产品的品质，成为当前房地产业的发展潮流。

    我们看到，高品质产品正在成为目前市场的最大需求。产品的升级换代刚刚开始，新一代高舒适度、低能耗产品正逐渐成为大趋势。一大批高科技的产品将在2005年面市，众多发展商已经开始转向低能耗、高舒适度新产品。例如：南京锋尚低密度住宅、济南天泰太阳树高层居住小区、河南建业商业综合体、合肥大剧院、西安文博地产项目。

    系统采用高新建筑技术提高住宅舒适性，降低能耗

    高品质住宅应该满足五个原则。社会性原则：通过美化生活环境，赋予居住区环境景观亲切宜人的艺术感召力，体现社区文化，促进人际交往和精神文明建设。经济性原则：重视资源节约，提倡朴实简约，达到优良性价比。生态化原则：提倡用先进的生态技术，改善居住环境，保持生态平衡。地域性原则：体现地域的自然环境特征，因地制宜地创造出具有时代特点和地域特征的空间环境。历史观原则：尊重历史和文化，注重发展过程中的协调统一。

    这些目标的实现都离不开人居科技手段的支撑。住宅性能的提升，不是单项技术所能解决的问题，必须是多项技术的体系化配置，从而获得最佳的性能指标。高新住宅建筑技术体系包括：能量活性建筑基础系统、高效保温外墙体系、避免冷桥结露的构造技术、高效屋面技术与构造设计、金属屋面技术、钢结构体系的应用、高效门窗系统的选用与构造技术、高性能玻璃的技术与选用等等。需要强调的是，在技术的运用上，要讲究系统的集成，成系统采用高新建筑技术，提高住宅舒适性，降低能耗。

    具体而言，改善提高住宅室内环境的舒适性要从热功环境、空气质量、声环境、光环境入手，围绕这四个方面来进行技术系统的配置，达到舒适性的要求。

    高技术生态住宅成本的增加与技术配置和选用有关

    从高技术生态住宅成功案例来看，成本一般有增加，增加多少，则与技术配置和选用有一定的关系。例如，北京的“锋尚”采用高科技，成本提高1000元，售价提高2000元以上；“Moma”采用高科技，成本提高1500元，售价提高3000元以上，市场反应都良好。通过不同形态的住宅比较，高层住宅采用高科技，成本一般提高800元左右，低密度住宅采用高科技，成本提高1500元左右。

    我们的生活方式正在发生深刻变化。中国的住宅问题，已经由“量”的追求过渡到“质”的提高。对高档消费品高寿命的需求，对高设计精度与高施工精度的需求，对室内外空间统一使用与整合设计的需求，均反映出居民的人居素质的综合提升，从而反映到市场层面，就是如何制造符合这些需求的产品，以供应市场。

    综上所述，高舒适程度——“高品质”的核心，提高品质就是提高舒适度；高功能配置——达到“高品质”的前提，单项技术不能解决根本问题，集成技术才能真正解决问题；高性能标准——达到“高品质”的条件；高质量保障——达到“高品质”的基础；高技术集成——达到“高品质”的途径。

    市场竞争从早期“刀耕火种”的无序经营，到“争先恐后”的价格竞争，再到“概念包装”的营销竞争，作为房地产商，也逐渐理性地懂得了从提高城市品位和传承文化的高度去诠释人居建筑。房地产注定转向品质竞争的时代。开发商对品质的提升有一个阶段性过程。目前，众多房地产企业也逐渐意识到，品质是决定企业生存的关键，每一个企业把品质作为一个生存的关键，真正实现“从居者有其屋,到居者优其屋”的进步。  

  （作者为五合国际建筑设计集团总经理、中国城市规划学会居住区规划委员会秘书长）