中国房地产市场的急剧变化，会危及国民经济的健康发展和人民社会生活的稳定。为此，中央政府制定政策宏观调控房地产市场。从“收紧地根”、“加息”、“国八条”、“新八条”到最近的七部委新政，反映了国家对房地产市场的宏观调控，并收到了一定的效果。

　　一、 中国房地产市场形势变化的原因

　　造成中国房地产市场变化的原因是多方面的。现从国际和国内原因分析。

　　(一) 国际原因

　　国际投资者看好中国房地产市场。一是上升时期的中国房地产市场虽然不成熟，市场风险很大，但是有很多机会，可以获得较高收益。二是预期人民币会升值。外国资金涌入中国，并转化为人民币资产，特别是房地产，来获取他的保值增值和人民币的汇率变动等多重收益。这也是北京和上海房地产价格迅速上升的重要原因之一，并引发了中国房地产市场是否存在泡沫的争论。三是国际资金投资机会缺乏。从美国安然事件以后，众多资金从股市撤出，寻找其他机会。而房地产的低风险和高回报受到了青睐。

　　中国人民银行宣布，自2005年7月21日起，我国开始实行以市场供求为基础、参考一揽子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。当日19点，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币。单从数字来看，小幅升值2%对房地产市场的影响不会很大。但是国际投资者是否会估计人民币还会继续升值，并投资房地产获得人民币的“溢价”？这取决于他们对汇率的预期和中国房地产市场的判断。

　　(二) 国内原因

　　国内多种原因造成了房地产投资攀升，房地产价格飞涨。

　　从宏观经济来看，国民经济增长强劲，对房地产需求很大。而中国处在城市化加速阶段，城市新移民需要住房。而原来的城市居民正处在消费升级阶段，即从数量消费到质量消费再到功能环境消费，从而住房消费需求增加。从地方来看，很多地方政府为了追求政绩，打着“经营城市”的名义，大规模开发，造成拆迁户住房需求增加。

　　从供应角度来看，原材料价格上涨很快，例如土地招拍挂以后，价格市场化，上涨了很多，还有钢材、水泥等原材料以及人工成本也在增加。由于房地产市场的垄断结构，开发商将成本转嫁到产品中，造成了房价的上涨。还有部分房地产开发商为了投资项目的高回报，采取营销策略会同媒体制造了产品俏销的局面。房地产市场中介的推波助澜也加速了房地产价格上涨。

　　商业银行为了追求利润，将住房贷款和房地产开发贷款视为低风险和高收益的资产，在信贷条件和信贷规模上提供了便利，导致了住房贷款规模扩大，并且存在着假按揭等现象。与社会平均回报率相比，银行利率过低。个人和企业从银行获得住房贷款是有利可图的。而房贷通常有住房作为抵押，风险较低，回报高。商业银行为了多做银行“优质资产”，放松了对个人住房消费信贷和房地产开发贷款的审查。

　　地方政府为了追求政绩，得到投资增长和利税增加，和房地产商合谋制造了“圈地运动”，造成了地方规划失控，土地和房价飞升。

　　再从投资角度分析，一方面中国股市低迷，跌破了1000点，投资者损失很大，纷纷逃离。另一方面，银行存款实际利率为负利率，造成了投资者寻找新的投资机会。而房地产价格不断上涨，投资者形成了非理性预期，认为房地产价格还会上涨，认为投资房地产是很好的保值增值渠道，造成了房地产投资、投机激增。

　　从市场来看，存在产品市场化和要素的非市场化，以及垄断结构和市场秩序混乱。中国房地产市场的发展是一个不断市场深化的过程，但是却存在产品(商品房)的市场定价和要素(土地、利率)的非市场定价。例如我国的利率还没有市场定价，实际利率为负。土地在招拍挂之前，很多是通过划拨、协议定价等非市场方式进行的。这实际上造成了要素市场和产品市场的价格扭曲，市场机制作用不畅。房地产市场客观上属于垄断市场结构，存在明显的信息不对称。房地产业能获得垄断利润，并且能将政策调整的上升成本转嫁给购房者，购房者成了弱势群体。一些房地产商利用信息不对称促成交易，存在欺诈现象。

 二、 新政的调控政策及其效果

　　新政的调控政策主要有以下几个手段：

　　一是加强土地供应管理。土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严。由于垄断市场结构，开发商不会牺牲自己的利润，必然将成本转嫁到产品之中，客观上造成了土地价格上 涨。所以单独调控地价没有取到控制房价的目的。

　　二是规划调控，控制城市建设和住房供应结构。事实上，很多地方都是绕过规划做开发，甚至是在城市规划上大做文章。中央政府加强了对城市规划的管理，实际上是加强了城市建设、房屋供应结构方面的控制，控制拆迁规模，鼓励建造经济适用房、中低价商品房。然而这些实际上危及了地方政府和开发商的利益，会受到地方政府和开发商的抵制。前者因为必须增加地方财政支出，减少地方财政收入，后者因为利润较低。但是因为中央政府将这作为考核地方政府的一个重要条件，所以执行到何种程度还是问题。

　　三是税收政策，加强了住房交易环节的税收管理，对住房投资者和投机者(炒房者)进行抑制。例如对二手房转让设定限制和征收税费等。5月27日，国家税务总局已经会同财政部、建设部，下发了《关于加强房地产税收管理的通知》。7月19日，国家税务总局、财政部、国土资源部联合下发的《关于加强土地税收管理的通知》，要求各级地方税务、财政和国土资源管理部门进一步加强部门间的工作配合，实现信息共享，加强土地税收管理。这实际上抑制了二手房市场的发展。

　　四是银行信贷管理政策，中央银行和银监会加强了银行住房信贷规模和风险管理。由于住房贷款有住房抵押，风险较低，是银行的优质资产，各家商业银行在其他贷款风险较大的情况下，加大了住房贷款发放。甚至出现了银行和企业、个人贷款者假造信息骗取贷款等案件。然而中央政府担心房地产贷款风险引发金融系统危机，危及国民经济，采取了对个人住房贷款加息措施和对房地产开发贷款限制信贷规模、提高贷款门槛、提高首付、降低贷款年限等措施，还对银行提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例等手段，以及打击假按揭等事件，达到了收缩信贷规模和降低风险的目的。客观上造成了住房贷款规模、银行业务量和利润的下降。

　　五是需求管理，设置交易障碍和增加各种税率等稳定房价，抑制购房者的非理性预期，打击住房投资和投机。例如对二手房转让设定限制和征收税费等。客观上造成了投资者惜售和售改租赁，仅仅是少数实力不济的炒家望风出货。这实际上打击了二手房交易市场。

　　六是供应管理政策。现有市场供应结构以中高档商品房为主，中央政府要求地方政府加强经济适用房、廉租房建设，改善住房供应结构。城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。这些措施达到了平抑房价的作用，但却使房地产市场变得低迷。

　　七是市场秩序管理。建立房地产市场信息系统，加强信息公布和信息引导，整顿和规范房地产市场秩序，打击扰乱市场秩序行为，并且采取了一系列的管制措施。依法严肃查处违法违规销售行为，控制二次购房和投机性购房。

　　三、结论：阳光总在风雨后

　　新政出台以后，房地产投资增幅回落，房地产价格涨幅趋缓，供求关系有所改善，商品住房交易结构有所调整，投机性购房得到初步遏制，商品住房平均价格涨幅趋稳，房地产信贷增速放缓。一些房地产开发商和中介死亡，大多数购房者持币观望。

　　从目前来看，宏观经济形势如何发展，是否进入了紧缩期还不明朗，相应的房地产业经济周期是否进入了紧缩期也不明确。宏观调控政策初见成效，尽管也有一些负面效应，但是政策的下一步棋是什么？多重博弈格局中的供应者、需求者、市场管理者处在“胶着”状态，在观望市场走势和调控效果，等待着形势的明朗和下一步的调控政策。新政后的房地产市场何处去？纵观中国房地产的发展史，套用一句歌词，那就是“阳光总在风雨后”。

作者：中央财经大学房地产研究所 易成栋博士