针对房地产的宏观调控是从2003年开始的。但如果考虑到2002年1月18日经国务院批准的清理各类园区用地、加强土地供应调控、停止别墅类用地的土地供应，2002年5月9日国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(以下称《规定》)，则本轮房地产整顿与调控实际上早就展开了。

   2003年下半年以来，针对房地产领域存在的问题，央行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，此举正式掀开房地产调控的序幕。尽管国务院18号文件对房地产行业做出“国民经济支柱产业”的明确定位，并对其现状及未来给予“持续健康发展”的高度评价，但国土资源部等五部委组成督查组，对31个省份展开用地大检查，公开曝光了一批违法占地建设案件。

    2004年2月，国务院副总理曾培炎明确提出，加强宏观调控，严格控制部分行业过度投资。银监会宣布，将对银行信贷资金流向房地产等行业的投资进行专项检查。3月24日，经国务院批准，央行提高了商业银行的存款储备金率，以减缓银行的放贷速度和规模，进而抑制房地产市场的过度投资；3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开发经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(71号令)，提出了“8·31”办理协议出让土地的最后期限；4月28日，根据国务院通知，商业银行将房地产开发投资项目的资本金比例的20%提高到35%以上，加大了房地产开发的门槛；4月29日，国务院办公厅《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，规定半年内暂停农用地转为非农建设用地；6月初，国务院办公厅又针对城市拆迁中存在的盲目扩大拆迁规模、拆迁补偿款安置措施不落实等突出问题出台了《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，发改委则下文，进一步明确对建设用地的审批；7月初，银监会针对房地产信托中的问题，发布了信托管理的通知；8月份，在北京、上海等一些房地产热点城市，商业银行普遍加高了个人房贷的门槛，不少银行将百万元房产的银行首付提高到30%至40%；9月初，《商业银行房地产贷款风险管理指引》出台，银监会明确规定，个人住房贷款月支出与收入比应控制在50%以下。同时提出，商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程规划许可证的项目不得发放任何形式的贷款，房地产开发企业的开发项目资本金比例不得低于35%。10月，国务院和国土资源部为防止农转建用地“解冻”后，引发新一轮房地产投资扩张，开始推行严格而稳定的新的土地规划利用管理体系。温家宝在国务院常务会议上，提出进一步严格土地管理“九条意见”后，国土资源部进一步扩大了经营性土地招拍挂的范围，并明确表示，农转建用地暂停审批“解禁”后，后续政策将更加严格，监管力度更大。

   10月28日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》在结束暂停农转建用地审批的同时，提出要进一步完善最严格的土地管理制度。10月29日央行升息0.27个点、进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间的重大政策的出台；2005年3月17日，央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策：将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到 30%。5月11日电建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，从八个方面对房地产发展进行规范，目的是加强房地产市场的宏观调控，着力解决房地产市场存在的投资规模过大、商品住房价格上涨过快等日益突出的问题。

   在我们看来，所有这些政策可以分为“价格调控型”和“非价格调控型”。价格调控型政策主要是运用参数(如利率)手段进行调节，非价格调控包括了土地制度的创新、市场秩序的整顿以及加大交易成本的规定等——就类似于朝飞速运动的车子中“掺沙子”。我们认为，这些手段和方式是适时、适度的。

   当前，社会上有许多人对政府利用非市场手段来调控房地产市场的做法表示异议。其实，中国并非完善的市场经济，在诸多相关制度还不完善的情况下，衡量政策好坏的关键还是看政策的效果如何。

   我们认为，如果房地产调控只是一种打压政策，那么它的效果就有限，并且容易产生副作用，但如果这种宏观调控思路具有总体性和组合性，将产生重要作用。具体说来，就是先非市场手段，后市场手段；先汇率政策，后利率政策。首先，用非市场手段打压过热房地产市场，让国际游资无处藏身，从而为人民币汇率调整创造条件。其次，在适当的时候，让人民币升值，为将来的利率排除后顾之忧。再次，通过房地产打压和调整汇率，再造一个规范的中国房地产市场，使房地产与经济发展的关系进入一个更加健康、理性的阶段。

   显然，与以往的五次宏观调控相比，这是一套完全不同的宏观调控组合拳。与过去的制度创新相比，这也是一种完全不同的制度创新手法。我们认为，它不仅设计合理，而且因其具有的新颖性，能够在较大程度上消除市场预期可能带来的负面作用，从而极大程度上增加成功的可能性。假设未来的整个政策朝这样的方向演进，我们认为，当前非价格调控的代价就是可以接受的。

   在此我们要再次强调，中国房地产存在的问题事实上分为“制度问题”和“宏观问题”两个方面，对这两个不同类型的问题，第一不可以混淆，否则政策涵义会不清楚。第二，政策调控应见机行事，让这两个方面结合起来，形成最有力、最有效的政策效果。

   从宏观经济对当前房地产发展的影响来看，一是房地产的乘数作用大，因此放大了当前的经济过热；二是豪赌人民币升值的外部资金大量流入，进入到房地产领域中去，成为房地产资产价格膨胀的重要原因。据国家发改委的初步统计，2004年进入中国境内的热钱应不少于1000亿美元，达外汇储备的近六分之一。在房地产最热的上海，有人猜测，去年上海楼市销售总额约为2000亿元人民币，其中一半左右来自境外，约合120亿美元。境外资金投资于境内房地产的原因就在于，期望通过所持有的房地产价格上涨以及人民币升值的“双保险”来达到高额的投资回报。

   如果通过调整利率的办法来打压房地产，则有可能先打压了其他产业。如果人民币升值，则境外资金得逞，会导致更多的资金进入。政策的运用投鼠忌器。何以出招？最好的办法是借助于中国强大的“政府组织资源”，在先不使用汇率手段的情况下，运用非价格手段将过热的房地产打压下去，令国际投机资金无处藏身且无利可图，遏止其进一步的进入，在遏止了投机资金后再适时调整汇率和利率，以对经济进行价格调控；同时，借助调控的机会推进房地产的制度建设，通过“再造市场”来蓄积未来发展之力。这就是最佳的政策操作。

   从最近情况看，国际游资从房地产市场大量出逃的迹象还不是很明显，但可以断定，随着房价调整行情的不断深入，藏匿于中国房地产的国际游资如果不出逃的话，就会在很大程度上被“消灭”。而这些游资最后不管是出逃，还是被消灭，对中国汇率改革来说都是一个有利条件。国际游资“双保险”的投资策略似乎高明，但他们没有想到的是，他们进入的是中国而不是泰国，其所博弈的对手是具有强大组织能力和权威的中国政府。

  如果不是美国人突然加大了对人民币的施压，破坏了人民币汇率改革的外部环境的话，也许中国宏观调控回归市场调控之路的时间已经为时不长了！

        作者：国资委宏观经济研究部部长 赵晓博士