2005年7月21日晚7点，中央银行“出其不意”地宣布人民币对美元汇率由8.276：1调整为8.11：1，本币升值2%，我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率升值降低了相同金额外币在国内的购买力。这对今后房地产市场有何影响？本文从对房地产的消费需求和投资需求两个层面作一简要分析。

    人民币升值对房地产直接消费需求没有太大影响。房地产消费需求的主体是国内居民，他们手中的外汇资产量毕竟有限，升值并不影响他们的购房行为；作为房地产消费需求的组成部分之一的外国人，由于对住房需求缺乏弹性，不会因为升值2%而提前或者推迟消费。人民币升值之后，相同金额的外币购买力降低，对尚未销售的外销房是个利空的消息。

    人民币升值对房地产投资需求短期内具有一定的不确定性。当一个国家或地区的货币面临升值压力或者货币持续升值时，房地产是最有吸引力的投资品种之一，因为投资者能够获得人民币升值和房地产增值双重收益。因而，人民币升值对房地产投资需求的影响，关键是看短期内人民币升值的可能性。

    第一种情况，在短期内继续升值

    截至2005年6月末，国家外汇储备余额为7110亿美元，同比增长51.1%，增额1010亿美元，同比多增337亿美元。今年上半年贸易顺差超过2004年全年的顺差总额320亿美元，出口增幅超过进口增幅的一倍。2005年以来，企业预收货款、延迟利润汇出、转口贸易收汇以及无法判断具体交易性质的境外汇款明显增多，经常项目余额持续增加。

    从居民预期看，像香港已出现居民大量储蓄人民币的现象，恒生银行7月22日新增人民币存款额高达5000多万人民币，是平常业务的九倍，业务高峰时期的五倍。持短期人民币仍有升值压力者认为，以上种种迹象表明，人民币升值压力并未缓解。

    如果将2%的升值解读为一系列升值动作的开始，国际炒家将进行“两手炒作”，即一手炒人民币，一手炒房地产，因为每次汇率的小幅调整都会给市场带来更高的升值预期，导致更多的热钱(hot money)通过各种渠道不断流入，从而吹大房地产市场泡沫，房地产业的健康、持续发展将面临进一步考验。

     第二种情况，短期内不会升值

    从短期来看，如果没有升值的压力和空间，则人民币升值2%对房地产市场影响较小。如果投机者觉得今后不会升值，他们将获利回吐，将钱撤出。人民币升值2%的幅度已经满足了这一需求。

    短期内人民币升值的空间并不大。一是从企业尤其是与出口外贸相关的企业利润角度看，如果继续升值将受到打击，目前那些企业净利润只有3%，在出口模式尚未改变之前，升值空间已经不大。二是从金融体系稳定角度看，房地产泡沫与汇率升值预期引相关，如果未来预期继续升值引起或扩大房地产泡沫，反过来会打击金融体系。三是从政府稳定经济环境角度看，如果对人民币升值预期引来更多投机资金，这是政府所不愿看到的。实际上，渐进性是人民币汇率形成机制改革的重要原则，它是人民币汇率形成机制改革的渐进性，不是初步小调或事后还会进一步调高，也不是人民币汇率水平在数量的上升或下降。四是从决策的稳健性方面看，我国政府在对人民币汇率讨论了两年后才调整2%。经济发展需要稳定的环境，即使将来将调整也是在十分成熟时候，趋向保守的决定。五是从特殊的时间背景看，宏观调控措施发挥作用有半年左右的“时滞”，2008年前夕还要召开党的十七大，当年还有台湾地方选举、北京奥运会等重要事件。到时我国经济到时一定要繁荣，市场一定要稳定。如果将汇率改革等政策纳入2008年这一特殊背景，或许能够更好地理解目前的主要政策调整态势。

    综合各种因素，如果说有人对未来短期内人民币汇率升值的判断是“山穷水尽疑无路”的话，那么本文的判断是已经“柳暗花明又一村”——短期升值的可能性并不大，币值重新回到一个相对稳定的时期，升值2%对房地产市场尤其是需求市场的影响有限，其趋势还是由其自身内在规律决定。
       文|北京师范大学管理学院博士后 王华春