房地产市场不均衡的表现中国房地产市场萌芽于住宅供给严重短缺的20世纪70、80年代之交。经历了20年突飞猛进的发展，取得了巨大的成绩。然而，在房地产市场快速发展过程中，曾经历多次大起大落，也存在许多制约其发展的因素，并造成了我国房地产市场供求不均衡的现象。近年来我国房地产市场供求不均衡的现象具体表现如下:

    房价上涨过快。近几年我国房价上涨的主要特点:一是房价涨幅为2000年以来最高，商品房和商品住宅平均销售价格涨幅突破两位数，2004年分别上涨14.4％和15.2％，2005年一季度比去年同期又分别上涨12.5％和13.5％；二是东部地区房价涨幅最高，且有进一步上升趋势；三是部分大中城市房价上涨过快，有的平均房价涨幅已连续二、三年在15％以上，据国家统计局城调队对35个大中城市的抽样调查，一季度商品住宅价格比去年第四季度环比增长2.8％；四是房价上涨过快现象呈蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展。房价过快上涨，已成为社会关注的热点问题。如任其发展，将影响房地产市场持续健康发展，影响宏观经济和社会稳定。

   市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。这几年商品住房供求差距逐步缩小，去年以来局部地区出现了供求紧张的状况。2005年一季度，全国商品住宅竣工面积只有销售面积的73％，东部地区和部分中心城市尤为突出。上海市商品住宅销售面积已经连续4年大于竣工面积。商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。

   市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。2005年一季度，部分城市商品住宅供应中，100平方米/套以上的占总量的60％－70％，有的城市高达87％。2004年全国经济适用住房开发投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1％下降到4.6％，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。

    房地产市场不均衡的原因中国房地产市场起步较晚，改革开放以来经历了一个从无到有的过程，房地产市场一直呈现出不均衡状态，而且不均衡程度波动较大，其原因有多种，具体可归纳为以下两种原因:

    市场体系不健全。我国房地产市场体系由四部分组成:一是以供求双方为中心的房地产交易系统，该系统主要由房地产供给者和房地产需求者组成，是房地产市场体系的主体；二是以中介服务机构为中心的房地产支持服务系统，主要包括房地产评估、经纪、咨询服务、律师服务和房地产金融服务等；三是以政府为中心的房地产调控和管理系统，四是以业主为中心的物业管理服务系统。我国房地产市场虽然取得了较大发展，但房地产市场体系尚处于不断完善发展过程中，加之，我国经济正处于计划经济向市场经济转轨的时期，有关法律、法规尚不完善，宏观调控机制尚未形成，市场主体行为欠规范，中介机构还处在不断发展和完善中，物业管理也存在法规不健全、行为不规范等问题，房地产投资市场和建筑施工市场比较活跃，而物业管理市场和销售市场滞缓。房地产金融市场和中介服务市场严重滞后，水平很低，呈现明显的“断层”现象。因此，目前我国还没有形成较为完善的市场体系。

    市场行为主体欠规范。房地产市场体系的主体由两部分组成，一个是房地产的供给者，一个是房地产的需求者。作为市场主体之一的房地产供给者——房地产开发企业大多脱胎于国有企业体制，存在经营机制不活，决策随意性大，非理性投资问题严重，大多数企业不注重研究市场和消费者行为和心理，不注重市场营销和产品定位。致使市场上无效供给产品过多，难以形成有效需求。有的产品定位不准、交通不便、配套设施不齐全，导致产品积压，大量空置。有的开发项目不注重市场上产品结构的变化，盲目追求高档次、高品质，而不愿意生产广大工薪阶层居住的普通住宅。而房地产市场上的消费者多为集体单位，他们的购买行为经常被称为所谓的“集团购买”，与消费者的私人购买不同，“集团购买”与开发商的交易多为“公对公”的交易，其预算是软约束的，根本不受房价的严格约束。只有取消福利分房的房改政策出台并实施以后，我国的房地产市场上行为主体才逐步完善和成熟。

   房地产中介服务业发展不尽完善。近年来，中国的房地产中介服务业从无到有，取得了较快的发展，但仍存在不少问题。目前，部分地区房地产中介机构鱼龙混杂，经营不规范的行为屡见不鲜；有关房地产中介行业的法规也不健全，市场管理难度大；金融业对房地产中介市场支持力度不够，使房地产中介市场缺乏支撑；另外，我国房地产金融业发展也不完善。近年来，我国房地产金融市场虽发展较快，为房地产市场的发展提供了有力的支持。但仍存在金融产品单一，房地产金融风险较大的特点。目前房地产开发和消费只能靠银行贷款这种单一形式，房地产证券化迟迟不能出台，房地产信托产品也才刚刚有一种产品面市，规模远不能满足市场的需求。

   物业管理体系不健全。我国物业管理行业由于起步较晚，目前仍处于发展期。目前主要问题是:物业公司数量众多，服务质量良莠不齐，相当一部分质量差，大多数物业管理公司规模较小，综合竞争力不强；物业管理的法规建设还显得滞后，有些法规在不少方面仍然是粗线条的，不少有争议的地方没有明显界定，业主委员会和物业公司之间的协调力度不大。

   房地产调控体系不完善。调控体系是房地产市场体系的重要组成部分。当前，我国对房地产市场发展的调控手段和调控政策都还不够完善。首先，管理体制不顺，影响调控的力度和广度。我国管理房地产市场的部门较多，包括规划、计划、建设、土地、财政、税收等多个部门，在对房地产市场进行管理活动时，经常出现配合不力、相互不通气、协调困难等问题；其次，综合运用各种调控手段能力比较弱。由于我国对市场经济的认识比较晚，房地产市场发展又处于刚起步阶段，多种调控手段如:经济手段(包括金融、信贷、税收等手段)、法律手段和行政手段等都在试探性地运用，经验不足。

   市场机制不完善。一个发育良好的房地产市场需要一系列完善的运转机制做保障，改革开放以来，我国的房地产市场有了较大的发展，市场机制初步形成，但仍很不完善。

   房地产市场供求机制不敏感。供求机制是市场经济运行的普遍机制，其作用在于调节供给和需求之间的关系。房地产供求机制的作用过程表现为:房地产供大于求时，价格下降，企业利润减少，生产萎缩，供求趋于均衡；当房地产供不应求时，价格上升，利润增加，生产扩大，供求趋于均衡。由于我国房地产市场发育晚，房地产市场供求机制还不敏感，不能很好地反映房地产价格和供求关系的内在联系，因而其自动调节市场的能力较弱。比如，现实的房地产市场特别是普通住宅市场从总体上讲是供不应求的，但与此同时，房地产开发商们注意的不是普通住宅，而是一窝蜂地涌向开发区，或热衷于建高档商品房，如高级写字楼、豪华宾馆、高级别墅、度假村等，而广大中低收入居民所需的经济适用住房所占比例太小，以致形成了结构性的供过于求的不均衡问题。

   房地产市场价格机制调节欠灵活。价格机制是调节土地、房地产资源优化配置最重要的市场机制。价格机制的表现形式是供求关系的变化引起价格的上下波动，价格的波动又会引起供求的变化。房地产市场的价格机制，不仅调节市场供求的变化，还调节着房地产买卖市场和租赁市场的结构。购房和租房是房地产消费的两种形式，两者具有一定的替代性。如果房价过高，消费者就会选择租房。如果租金过高，消费者就会选择买房。价格机制起着调节租价比的作用，使租金和房价维持在一个合理的范围内。另外，政府还可以通过价格机制调节和优化土地资源的配置。长期以来，由于我国市场体系不健全，市场结构不完善，市场主体不规范，致使房地产价格机制欠灵活，不能很好地起到调节市场供求的均衡关系。

   竞争机制难以发挥作用。相对于一般商品市场，由于土地供应的有限性、房地产的不可移动性以及产品的差异性等特点，房地产市场虽然存在竞争，但竞争具有不充分性且存在一定的垄断现象。一方面，由于房地产市场上参与者较少，并且交易价格等信息多为非公开的，使得买卖双方难以了解到市场真实行情；另一方面，房地产市场具有区域性的特点，同一用途不同区域的房地产之间替代性较小，而且房地产开发投资决策受价格以外的因素影响也较大，因而房地产市场相对于一般商品市场而言，交易效率低、市场竞争不充分，而且在某些区域容易形成垄断。由于市场竞争的不充分和垄断现象，很难达到市场供求的均衡状态。

   信息机制不完备。房地产市场上存在信息的不完备和不对称问题。从供给方面来看，房地产供应商对市场的走势、需求偏好、人们的收入变化和投资方向；房地产生产要素价格和技术变动，乃至社会经济和政治形势的变化等都难以准确地了解、估计和预测。从需求看，房地产需求者在商品房购买和使用前，几乎无法真正了解到商品房的建造工程技术与质量、造价与成本等信息。房地产市场的信息不完全和不对称性是影响供求行为的重要因素，增加了房地产供求运行的风险性，也给市场供求双方带来种种矛盾。由于房地产市场信息的不完备，房价趋于刚性。于是，房地产市场难以达到供求的均衡状态，价格信号和数量信号将共同作用于房地产市场。

   信贷－利率机制不完善。房地产开发投资大、周期长，需要金融部门的信贷支持，利率的高低影响开发的成本和利润。另外，房地产的需求者购买房地产商品需要金融部门提供的按揭贷款，利率的高低影响消费者的信心、支付能力和购买预期等。利率的变动，能够调节货币资金的供求进而调控房地产市场的供求。因此，信贷－利率机制是调控房地产市场的有力工具，利率的升降可以对房地产业进行扶持和限制。自20世纪90年代以来，我国房地产金融经历了从无到有，取得了较快的发展，但其发展仍然不尽完善，还不能有效地调整房地产市场上的供求关系。

      作者：杨曙晓 季朗超