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【编者】现在的房地产市场仍然处于观望期，尽管政府的调控政策不断出台，但房价依然居高不下，老百姓望房兴叹依然严重。房价是否会下降，房地产能否软着陆？

     "中国的房地产欠老百姓一次崩盘！"面对日益脱离普通工薪阶层实际购买力的房价，购房者中曾有人激愤得喊出了这样的声音。但是，一旦房价由扶摇直上转为掉头向下时，善良的人们不免又要担心，房地产能否成功实现软着陆？

    房地产软着陆　意义十分重大

      房地产能否成功实现软着陆，意义十分重大，这主要体现在两个方面：

      一是房地产有着宏观经济风向标的说法，从某个角度来说，房地产能否成功实现软着陆，标志着整个宏观经济能否成功实现软着陆。一般来说，市场经济越发达的国家和地区，房地产业的发展对经济发展的形势就越敏感，房地产业的兴衰常常被认为是经济繁荣或萧条的风向标或晴雨表。这关键在于两个方面：一是由于房地产业具有先导性，房地产业能够促进和带动众多相关产业的兴起和繁荣，是一个先导产业。另一方面，房地产业具有超前性，由于房地产业是一切经济活动的基础条件，为一切经济活动提供场所，因此，一般而言，房地产业的发展总要超前于国民经济中其他行业的发展，国民经济发展升温时，首先出现的经济热点总是房地产业，一旦国民经济过热时，首先发烧的也往往总是房地产业。

     近年来，中国经济一直保持着持续快速健康发展的势头。但是，不可否认的是，在这个过程中，中国经济运行也出现了一些矛盾和问题。这主要反映在两个方面：一是城乡发展不平衡问题，于是中央采取了加强农业、促进农民增收的有效措施；二是固定资产投资增长过快的问题，于是中央采取了经济、法律和一些必要的行政措施，以抑制一些行业的盲目扩张和低水平重复建设。

     本轮经济部分行业投资过热，很大程度上是由房地产引起的。如果让房价高涨的势头一直保持下去。资本存在着天生的逐利性，受利益驱动的影响，必然的结果，大量的资金蜂拥而入房地产市场，出现所谓的"三外"抢滩房地产市场，导致房地产市场的非理性繁荣；在房地产市场的非理性繁荣的诱导下，房地产上游关联行业的投资随时都有可能迅速反弹。而房地产上游的关联产业，大部分恰恰就是本次宏观调控所要抑制的投资过热的对象。

     目前宏观调控虽然已取得了明显的成效，但是必须清醒看到，现在，宏观调控所取得的成效依然是初步的，宏观调控仍处在关键阶段。新开工项目很多，新的投资规模依然居高不下，一些地方以投资求发展的冲动和欲望依然强烈，投资再度膨胀的压力仍然存在。因此，从某个角度来说，房地产能否成功实现软着陆，标志着整个宏观经济能否成功实现软着陆。

    二是房地产行业属资金密集型行业，房地产投资和消费都与金融关系密切，房地产能否成功实现软着陆，与金融安全直接相关。由于房地产产品存在体积庞大，生产和使用具有长期性等特点，房地产建设或购买所需的资金往往数额巨大，一般说来，不是开发者和购买者一时的财力能够承受的，这就往往需要金融业的大力支持。

    据《2004中国房地产金融报告》，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为"定金和预收款"，达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，增长了38%，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4亿元，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；"定金和预收款"也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。

    而且，房地产贷款增长率继续高于全部金融机构人民币贷款增长率；房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额也逐步增加，2002年3月末，这一份额为27.2%，2003年6月底达到32.1%，2004年底达到34.3%，2005年3月底上升到34.5%。更值得注意的是，个人购房贷款地区分布极不均衡，主要集中于少数重点城市和热点地区。

    如2004年，在投资和各项贷款增速明显回落的背景下，上海市房地产市场继续呈高位运行态势，推动上海房地产贷款继续强劲增长。上海中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，占各项贷款新增额的比例高达76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。

    2004年，房地产开发贷款和住房抵押贷款，所占银行贷款总量比例之高，增幅之大，已经足够吓人。如果在此基础上，房地产开发贷款和住房抵押贷款所占银行总量的比例、增幅继续放大，那么，由常识和经验可以知道，房地产市场风险，随时有可能转变为银行信贷风险。因此，房地产能否成功实现软着陆，与金融安全直接相关。