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●定位营销——排它性销售创造营销经典
定位营销是一把双刃剑，其目标客户具有极大的“指向性”，但却也有“排它性”，不少开发商因为担心“定位”的排它性会导致非指向买家的丧失而不轻易启用。事实上，由于建筑材料、技术的趋同，住宅产品的特色不易体现，不同的消费者对居住需求的差异性又相对较小，因此推行定位营销确不容易。不过，目前在广州，房地产业高度市场化，各种营销招数层出不穷，消费者接收信息的渠道繁多，而广州多元化的生活方式又使得人群多样化。因此，针对不同消费者进行差异化“诉求”的“定位营销”开始受到了一些有先见之明的地产商的垂青。
“原生态、真别墅”及“高知艺术人士家园”——可以说，定位营销的成功在广州后花园的业主构成上得到了充分体现：广州后花园的别墅80%以上卖给了艺术家、画家、具有高级职称的各类专业人士。找准客户群，为他们设计所需的，并让他们感觉就应该用你的产品。定位营销作为一个重要战术被后花园地产公司发挥到了极致，并取得了骄人业绩，建好一个组团，却已卖出四个组团。
“会赚钱的房子”、“会呼吸的房子”——定位营销的成功在珠江地产旗下的两个楼盘“旭景70年代家园”与“经理人家园”的业主构成上也得到了充分体现。前者二期出售的房子100％卖给了上世纪七十年代出生的人，且已全部售完；后者的业主中高达87％的比例为经理人。
70年代家园坐落于广州中山大道车陂路段，占地10万平方米，2001年开盘，最初命名为“旭景家园”。经过一年多的销售，珠江地产对前期买家做了相关调查，发现住户大部分年龄集中在24－31岁，出生于1972年－1978年之间，教育程度73%在大专、本科以上，家庭结构多为两人世界或三口之家。个人月收入为3000－6000元，家庭月收入在5000－10000元左右，需求的户型面积在70－110平方米之间。
面对这样一群可能每个中小户型楼盘都存在的消费群，珠江地产的策划团队通过各方面论证，并对客户群的心智透视，决定把楼盘定位为“旭景70年代家园”，进行准确定位来统领后期的开发营销。珠江地产同时决定把户型特点尽量设置为82平方米－112平方米之间的实用性大于舒适性，或实用性、舒适性两者兼有的户型。整个楼盘的视觉审美上也尽量迎合这些70年代的外来在广州定居的消费群所需。推广活动也主要以70年代人的心理文化特质为主题。经过3年多的经营，“旭景70年代家园”成为炙手可热的楼盘，深受年轻人的欢迎。
此外，珠江地产针对蓝领群体所做的“定位营销”也是一个非常经典的案例。由于社会对蓝领形象认知存在偏差，没有房地产商敢站出来说欢迎蓝领，但是珠江地产看到了蓝领这个庞大的客户群，抓住了市场的这一空隙，把目标客户群锁定在这个被其他房地产商疏忽已久、但总体消费能力超出白领阶层数倍的群体上，有针对性地做了“蓝色巨人在行动”的一系列营销活动，使得珠江地产旗下的“罗马家园”项目成绩斐然。
●弹性营销——自驾车晚上看楼风起
今年楼盘发展商向外租用车辆的情况大幅减少，相反，“自助式”自驾车看楼开始在广州楼市“风起云涌”。
今年“十一”期间，记者在星河湾看到，沿江大道每天都停满了各种车辆，据星河湾营销总监黄全敏透露，“十一”期间星河湾自驾车看楼者较此前黄金周大幅增加了三四成以上，“十一”期间每天都有上千台客是自驾车看楼者，因为今年“十一”期间星河湾停开了免费看楼车！锦绣香江花园策划部计国权也表示，今年“十一”期间锦绣香江花园看楼客中自驾车者占了很大比例，这是此前所从没有过的。
正在锦绣香江花园选购楼房的林先生表示，此前虽然也和朋友一起开车到郊外看过几个楼盘，但自己没有车活动范围很受限制。买了车后，看楼不再局限在市区内的几个楼盘上，林先生很得意地表示，“自助式”自驾车看楼既自如又写意，更是经济实力提升的体现。
与此同时，“自助式”的晚上看楼如今在广州楼市也已不再是某个楼盘独享的“专利”，据了解，今年广州不少楼盘都推出了晚上看楼新招。
据海珠半岛花园市场部经理何帆透露，此前海珠半岛花园“营业时间”是从上午9时到下午6时，不过在今年“十一”黄金周后，该楼盘特别将“营业时间”延长至晚上9时。
滨江豪宅金海湾更有过之而无不及。据悉，在今年初正式开盘的金海湾，其“营业时间”便从上午10时直到晚上10时！该楼盘销售策划部副经理孙小姐表示，虽然从总体上看晚上来看楼的贵宾没有白天多，但金海湾花园几乎每晚都有贵宾前来看楼，更重要的是，这些在晚上来看楼的贵宾最终决定购房的比例极高。金海湾已成为推出晚上看楼新招的楼盘之中最大的受益者。
广州楼市晚上“弹性看楼”营销新举的风起，说明广州地产商开始强调迁就购房者自由时间，强调为购房者提供更全面服务，更重要的是，晚上看楼也说明广州地产商开始关注到居住者的居住感受。
自驾车看楼与晚上“弹性看楼”等“自助营销”新举的兴起，从另一侧面印证了广州房地产市场的成熟。
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