近几年，随着生活水平的提高和住房制度改革的进一步深化，盐城市市区居民的住房条件得到明显改善，房地产市场呈现出一片繁荣的景象，经济适用房出现短缺，商品房炙手可热，二手房价格不断上扬，引起了社会各界的高度关注。为了解盐城市市区居民对小康目标中住房建设的新要求，盐城市房产管理局联合盐城市城调队在盐城市区居民中开展了一次"城镇居民住房小康基本问题调查"。

　　本次调查样本总量为800个，调查范围和对象为盐城市区城市居民家庭，不包括农村居民和城市居民中的无房户、集体户，调查的标准时间为2005年6月30日。

　　调查采取分层多阶段的抽样法，在亭湖区60个社区居委会中抽选了海龙路、毓龙公园、印汽、海纯、盐电、童家沟、大圣、桥东、江动、东仓、建新、幸福、西苑、八十间、苑北、三元巷、朝阳、沿河、通榆北村、大庆新村、众想、雅河、板桥、东闸、文曲等25个社区居委会；在开发区4个社会居委会中抽选了跃南、新丰2个社区居委会；在盐都新区14个村中，抽选了紧临城边的东升、前进、美丽、娱乐、福才五个村境内的住宅小区，共32个社区。在每个社区按照等距抽样的要求各调查了25户。样本充分考虑了地区分布的均衡性要求。

　　通过调查，基本掌握了盐城市不同年龄、不同文化程度、不同职业、不同收入等家庭的住房面积情况和产权情况，比较准确地掌握了盐城市区居民今后一段时期的购房意向和目的，购房类型、结构、居住要求，能够承受的住房价格、状况和付款方式等资料。

　　根据800户居民家庭的收入水平、现住房状况、对住房的需求情况等调查的结果，结合2004年市区200户住户调查资料以及1998年千户住房调查资料，现将调查结果分析如下：

　　一、调查对象的基本情况

　　本次所调查的800户居民家庭，分布在亭湖区、盐都区、开发区32个社区居委会。其中，居住在亭湖区的625户，居住在盐都新区的125户，居住在开发区的50户。

　　按调查对象学历程度分，大专以下学历的占67.50%，大专学历的占22.25%，本科学历的占10.13%，硕士及以上学历的占0.12%。

　　按调查对象就业情况分，在国家机关工作的占4.88%，在国有或集体企业工作的占28.25%，在科研事业单位工作的占6.50%，在外资或私营企业工作的占17.50%，自由职业者占11.37%，其他人员占31.50%。

　　按调查对象的年龄分， 18－24岁的占2.75%，25－35岁的占32.75%，36－45岁的占34.88%，45－60岁的占21.75%， 60岁以上的占7.87%。

　　按调查家庭月均收入水平分，家庭月均收入在1000元以下的占14.38%，1000－2000元的占40.00%，2000－3000元的占32.50%，3000－5000元的占10.63%，5000－8000元的占1.88%，8000－12000元的占0.38%，12000元以上的占0.23%。

　　从以上情况看，本次调查的样本无论区域、行业、职业还是年龄和收入层次，都具有较高的代表性。

　　二、盐城市区居民住房现状

　　据市区居民家庭的抽样调查资料表明，2004年盐城市区城市居民人均可支配收入达9361.53元，比上年8059.35元增加1302.18元，增长16.2%。2004年市区居民生活费用价格指数为103.6%，若剔除价格上涨影响，人均可支配收入实际增长12.1%。

　　低收入居民家庭的生活水平有了显著的改善。十六大以来，党和政府十分关注低收入居民家庭的生活，完善了低保制度，加大了保障力度，按时足额发放养老金或离退休金，积极扶持低收入居民家庭成员就业，鼓励其自谋职业。2004年10%最低收入家庭人均工薪收入、经营净收入、养老金或离退休金增长了75.2%、118.6%、84.2%，社会救济收入增长了17.9%，各种捐赠收入增长了150.6%。2004年，盐城市区低收入居民家庭人均可支配收入为2286.92元，比上年增长103.6%，远远高于其他收入层次居民收入的增长。与10%最高收入家庭人均可支配收入的差距有所缩小，由上年的1：28.93缩小为1：21.36。

　　低于可支配收入平均水平的户略有减少。2004年被调查户中人均可支配收入低于平均水平的户占62.5%，比上年减少了1.5个百分点。从月人均可支配收入分组看：月人均可支配收入200元以下的占4.5%；200-400元的占21.5%；400-600元的占20%；600-800元的占15.5%；800-1000元的占9.5%；1000-2000元的占24%；2000元以上的占5%。

　　2004年被调查的200户中人均购房支出达792.97元，购建房支出在全省13个省辖市中居第8位。到2004年末，市区城市居民人均现住房建筑面积24.09平方米，比上年末增加了0.37平方米。

　　按收入分组，2004年人均可支配收入在200元及以下的家庭，人均住房建筑面积19.84平方米，成套率为55.56%；200－400元的，人均住房建筑面积和成套率分别为18.57平方米和51.17%；400－600元的，分别为20.48平方米和 60%；600－800元的，分别为26.89平方米和80.65%；800－1000元的，分别为24.49平方米和84.21%；1000－2000元的，分别为29.41平方米和75.75%；2000元以上的，分别为41.26平方米和100%。

　　调查中，我们调查了盐城市区居民住房的建筑面积、建筑类型、产权状况等有关住房的管理属性、居住属性的数据，结果反映出居民住房有以下特点：

　　一是家庭住房建筑面积呈"中间大，两头小"的格局。调查数据显示：住房建筑面积在61－120平方米之间的家庭占64.75%，住房建筑面积在60 平方米以下和120 平方米以上的家庭分别占25.12%和10.13%，呈"中间大，两头小"的格局；住房建筑面积在61－120平方米之间的家庭中，61－80平方米的占26.5%，80－100平方米的占28.00%，100－120 平方米的占10.25%。

　　二是"房改房"在住房产权中占较大的比重。800户居民家庭住房按产权分组的有效百分比分别为：租赁公房占11.37%，租赁私房占9.12%，商品房占25.25%，房改房占33.13%，经济适用房占7.50%，其他产权占13.63%，其中房改房的比重最大。

　　三是住房建筑面积在30平方米以下的家庭仍占相当大的比重。调查数据显示：在住房建筑面积在60平方米以下的家庭中，30平方米以下的占22.39%，30－40平方米的占31.84%，40－50 平方米的占22.89%，50－60平方米的占22.88%。

　　四是大部分居民住房配套设施齐全。住房设施反映了居民的居住质量，从调查的情况来看，大部分居民住房配套设施齐全，有些设施甚至比较先进，到2004年末，被调查的200户中，现住房为配套住宅的占70%，比上年末提高2个百分点，其中一居室占2.5%、二居室的占35%、三居室的30.5%、四居室的占2%；普通楼房占14%，比上年下降1.5个百分点；平房及其它住宅占16%，与上年末相比下降了0.5个百分点。住宅设备更加配套，独用自来水户占99%，与上年持平；室内有卫生设备户已占76%，比上年末提高1个百分点，住宅电话入户率达98.5%，管道煤气使用率为1.5%。

　　五是现住房市场价估计值提高。由于人均住房面积的增加，特别是由于房价的上涨，到2004年末，市区居民对现有住房的市场价估计值户均为97331元，比上年末增加4551元。

　　随着盐城市经济的快速发展，居民收入的不断增长，城市居民家庭已不满足拥有一套住户，许多居民已经购置了第二套甚至第三套住房。2004年末，在被调查的200户中有27户家庭拥有第二套住户，比上年增加了3户。

　　三、未来五年市区居民对住房的需求情况

　　通过对800户居民家庭住房需求的调查，未来五年内有303户打算购买住房，占37.88%；五年以后有234户打算购买住房，占29.24%；刚买房的有41户，占5.13%；不打算买房的有222户，占27.75%。

　　未来五年内在外资或私营企业工作的购房率最高。调查数据显示：在国家机关工作的未来五年内的购房率为46.15%，占购房总户数的6.94%；在国有或集体企业工作的未来五年内的购房率为31.86%，占购房总户数的23.76%；在科研事业单位工作的未来五年内的购房率为32.69%，占购房总户数的5.61%；在外资或私营企业工作的未来五年内的购房率为53.57%，占购房总户数的24.75%；自由职业者未来五年内的购房率为42.86%，占购房总户数的12.87%；其他人员未来五年内的购房率为32.54%，占购房总户数的27.07%。

　　中等收入家庭希望五年内购房的最多。家庭月均收入在1000元以下的家庭未来五年内的购房率为21.74%，占购房总户数的8.25%； 1000－2000元的家庭未来五年内的购房率为37.19%，占购房总户数的39.27%；2000－3000元的家庭未来五年内的购房率为40.77%，占购房总户数的34.98%；3000－5000元的家庭未来五年内的购房率为44.71%，占购房总户数的12.54%；5000－8000元的家庭未来五年内的购房率为80.00%，占购房总户数的3.96%；8000－12000元的家庭未来五年内的购房率为66.67%，占购房总户数的0.67%；12000元以上的家庭未来五年内的购房率为50.00%，占购房总户数的0.33%。

　　多数购房者的购房目的是满足居住和改善居住需要。在未来五年内打算购买住房的居民家庭中，有37.29%的户是首次买房为了满足居住需要；有46.53%的户是二次买房为了改善居住条件；为了出租收取租金而买房的占2.31%；有2.31%的户是买房为了商住；有4.29%的户是买房为了投资；为了其他目的而买房的占7.27%。

　　多层住宅仍是最受欢迎的住宅型式。在未来五年内打算购买住房的居民家庭中，对住宅类型的选择，占51.49%的家庭选择多层住宅（4－6层的楼房），20.13%的家庭希望购买7－12层的小高层楼房，只有6.6%的想购买13层以上的高层楼房，有6.6%的想购买1-3层的低层楼房，有2.64%的想购买别墅，有4.61%的想购买商住楼，另有1.64%的想购买其他类型的房屋。

　　三室两厅套房最受欢迎。在未来五年内打算购买住房的居民家庭中，对住房套型的选择上，最受欢迎的是三室两厅，占25.09%；其次是两室两厅，占23.76%；第三是三室一厅，占20.79%；第四是两室一厅，占18.15%；第五是其他套型，占6.60%；第六是四室两厅，占5.28%；第七是一室一厅，占0.33%。

　　建筑面积在90-120平方米的住房最受欢迎。在未来五年内打算购买住房的居民家庭中，从居民对房屋面积的选择来看，大多数居民认为较为理想的居住面积应当在90-120平方米之间。调查中，有25.08%的家庭选择90-100平方米，有29.70%的家庭选择100-120平方米，有13.20%的家庭选择120平方米以上，有17.49%的家庭选择80-90平方米，有0.98%的家庭选择60-70平方米，仅有0.65%的家庭选择60平米以下的住房。

　　市民理想中的购房区域是临近市中心的住宅小区。在未来五年内打算购买住房的居民家庭中，从购房选择的地域看，希望在临近市中心地域购房的最多，占41.58%；其次是城市边缘区，占31.68%；第三是市中心，占23.76%；愿意到郊区购买住房的最少，占2.97%。

　　住房价格是居民购房时最主要的考虑因素。住房制度改革多年来，盐城市区已经初步形成以新建的商品房、安居房和经济适用房为主、二手房为补充的住房交易格局，基本满足了不同收入水平、不同消费层次居民家庭的住房需求。本次调查显示，在未来五年内打算购买住房的居民家庭中，希望一步到位购买商品房的居民家庭所占比例较高，在303户有购房意向的居民家庭中，44.88%的家庭考虑购买商品房，39.27%的家庭打算申请购买经济适用房，4.95%的家庭希望购买房改房，10.89%的家庭打算购买如定销房等其他房。住房价格是居民购买住房考虑的首要因素，调查中，大多数居民将"价格"因素列为第一考虑问题，希望单位房价在2000元以下的家庭所占比例就达到了84.16%（其中希望单位房价在1500元以下的家庭所占比例为50.17%），而能承受单位房价在2500元以上的家庭所占比例仅为1.65%，能承受单位房价在2000-2500元的家庭所占比例为14.19%。

　　方便子女就学是居民购房时考虑较多的一个因素。在未来五年内打算购买住房的居民家庭中，居民在购房时最看重的是方便子女就学，占46.20%；其次考虑的是环境景观是否优良，占17.82%；第三考虑的是距工作单位的远近，占14.52%；第四考虑的是生活设施是否配套，占12.87%；第五考虑的是距父母居住地的远近，占4.95%；而距原居住地的远近则考虑得最少，占3.64%。

　　居民对住房信贷消费的认同程度较高。随着人们消费观念的改变，人们逐渐摆脱了"量入而出"的传统消费模式，"花明天的钱、圆今天的梦"的超前消费观念，已开始为越来越多的普通居民家庭所接受。调查结果表明，我市大多数居民对信贷消费持认可态度，打算通过信贷消费实现自己住房梦想的比例明显提高。有45.55%的居民家庭表示将贷款购买住房，有37.95%的居民家庭希望能够分期付款购买住房，有16.50%的居民家庭希望一次性付款购买住房。

　　近期车位需求不大，但车位建设应有长远眼光。虽然盐城市区私家车已悄悄进入家庭，但人们对车位的需求并不十分迫切。据调查，在未来五年内打算购买住房的居民家庭中，现在需要车位的仅为6.28%，马上需要车位的为1.65%，但明确回答以后需要车位的占47.85%，而不需要车位的占44.22%。按此计算，在住宅小区内，现时的规划至少应按每5户到10户配置一个车位建设。