由全国工商联住宅产业商会和中国城市房地产开发商策略联盟共同资助支持建立的REICO工作室即将推出 《2005年3季度中国房地产市场报告》，搜狐焦点房地产网第一时间获悉了报告的主要议题和内容，据了解，沿袭RECIO报告的一贯方式，REICO三季度报告仍然由市场报告和专题报告两部分组成，本次的专题报告涉及的是房地产金融领域的研究。下周三（11月23日）REICO工作室将在北京举行就此报告举行发布会，除REICO工作室介绍研究成果外，还邀请到众多知名企业家与学者对研究成果展开讨论。搜狐焦点网将进行现场直播。

    一、REICO三季度市场报告

    REICO报告认为，房地产业宏观调控力度未减。3季度，针对房地产业的各项调控措施均在实施之中。国土部门继续从严从紧控制建设用地总量，加强存量土地利用；建设部以落实国家已出台的各项调控措施为主，切实稳定住房价格，加强结构调整，促进房地产市场平稳发展。税务局加强房地产业的税收监管，对存量房交易要征收个人所得税。

    从房地产市场运行状况来看，REICO报告认为，全国范围内房地产开发投资意愿没有明显回升，但中部地区土地购置面积有较大幅度的增长，西部地区商品房新开工面积和房地产开发投资有较大幅度的增长；全国范围内房地产市场持币观望态势仍在继续；房屋销售价格涨幅继续回落；房地产开发融资方式亟待创新。

    近期房地产融资问题成为各方议论焦点，REICO报告说，房地产开发资金来源中，定金及预收款增幅继续下降至2001年以来同期最低水平；三大地区定金及预收款同比增幅均继续下降。自有资金同比增幅减少，国内贷款和应付工程款同比增幅有所增加。2005年1~9月，房地产开发资金来源中社会资金占房地产开发资金来源的比重为23.09%，社会资金在房地产开发融资中的作用明显增强，房地产开发融资方式亟待创新。

    REICO报告表明，预售是当前房地产增量市场的主要销售形式，现房销售面积与预售面积在同期商品房销售面积中的比例大约为38%和62%。住宅市场和办公楼市场以预售为主，预售比例在63%左右；商业用房市场现房销售和预售的比例相当；东部地区和西部地区商品房销售形式以预售为主，预售比例约为65%；中部地区现房销售和预售比例相当；房地产市场发展相对发达地区商品房预售比例较高。

    房屋销售价格同比涨幅继续回落。2005年3季度，70个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨6.1%，涨幅比去年同期回落3.8个百分点，比2季度回落1.9个百分点，部分城市价格涨幅明显回落。其中，二手住宅销售价格涨幅回落快于商品住宅。3季度，土地交易价格涨幅回落，房屋租赁价格同比涨幅与去年持平。

    REICO报告对四季度和全年的房地产状况作出了趋势分析，预计全年房地产市场的增长持续回落态势，4季度政策层面应该会相对平稳，市场继续处于前期政策的消化期。

    根据历史数据的延续趋势分析，预计全年房地产市场的供给增长和需求增长程度继续回落的可能性较大，预计4季度房屋销售价格涨幅仍会有小幅下降。明年房地产行业尤其是住宅产业的政策形势和行业景气发展谨慎乐观，房地产市场的需求仍以自住需求为主，随着政策面的回暖，需求会逐步释放。

    二、房地产金融专题研究

    REICO报告认为，我国房地产融资渠道单一，商业银行体系支撑着房地产的资金需求，而多元化融资格局远未形成，信托、上市、债券、基金等融资渠道发展业缓慢，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。

    REICO报告指出，整体上考察，我国的房地产金融风险仍处于合理的范围，但社会上却对此有着较大的误解。供需层面的两个误读影响着对房地产金融风险的客观评价，进而影响了房地产金融支持的力度。对统计口径的忽略导致对房地产投资高速增长的误读进而对开发贷款增长的误读，对住房制度变迁和居民收入预期的忽略导致对房地产个人信贷高速增长的误读。REICO报告称，应客观评价金融风险，保持持续稳定的金融支持力度；同时加强制度建设，防范金融风险。

    REICO报告指出,未来相当长一段时间内，尽管商业银行信贷在住宅融资中的份额可能会有所下降，但仍将是住宅融资的主要工具，而日益发展的证券化金融工具将成为住宅融资的有益补充，大大丰富和完善住宅融资的渠道和手段。

    如何完善房地产金融配套政策的支持？

    REICO报告指出，中国应探索建立独立的住宅金融机构协调整个住宅金融业务，建立专业性的住宅金融机构，同时进一步发挥住房公积金的作用和效能。

    同时，必须明确建立福利性金融制度是政府的基本职责。大多数国家对居民购房融资可分为福利性金融体系和商业性金融体系，国家在资金来源、政府信用担保和减轻贷款返还负担方面提供了积极的福利性金融支持，并未采取完全市场化的态度。我国商业性金融体系承担着各种收入结构居民的住宅融资需求，福利性金融体系亟待建立。

    此外，尽快建立针对中低收入群体的金融支持体系。发达国家往往明确中低收入群体融资的限制条件，建立与政策性住宅金融联动的各种金融制度，积极发挥财政的作用。我国需要发挥金融部门和财政部门的合力，并建立相关的配套政策和限制条件，并加强对政策实施对象的甄别。