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当今中国的房地产业，可谓群雄逐鹿，百舸争流，透过竞争异常激烈甚至带有泡沫和浮躁的场面，看天津的房地产业似乎是“这里的黎明静悄悄”。但透过这相对平静的市场，人们却可以看到天津人不事声张的风格，看到天津房地产业令人诚服的发展，看到天津城市建设方面的巨大变化……
沉重历史演变出畸形天津近代城
天津是一座历史文化名城，但不同于北京、南京、洛阳、开封、西安那样拥有古都的政治地位。经过仅六百年的发展，天津从一个军事城堡发展成拥有千万人口的超大型城市，在全国乃至世界的地位迅速提升，成为中国北方最具代表性的大都市。
明永乐二年（公元１４０４年）设立天津卫，翌年筑城，由此拉开天津城市建设的序幕。天津虽说有六百年的历史，但真正的发展壮大起来，还是在最近的一百多年里。从１８６０年的《北京条约》开始，天津被辟为通商口岸，英、美、法三国首先在天津的紫竹林设租界。到１９００年八国联军侵华后，天津又出现了九国租界。租界面积达２３３５０．５亩，相当于天津旧城的８倍。租界的出现，使天津这座城市沦为各国对华进行政治、军事、经济、文化侵略的基地，也加速了天津由封建传统型城市向近代开放型城市的转变。由此天津的政治和经济功能极大增强，在全国乃至世界的地位迅速提升，城市规模与以前相比也迥然不同，由一个旧的港口码头型城市，一跃成为近代中国极具超前的沿海城市。
城市功能发生巨大变化，人口的非农业经济活动在空间上发生了前所未有的高度集中，进而为天津这座城市带来一系列的问题，其中最突出的就是住房问题，困扰和阻碍着这座城市的发展，影响着人们的生活。具体到城市建设方面，清末，天津人住房最典型的是临街、多为前店后堂类型的传统古城建筑。除衙署、书院等官府建筑有些新潮外，一般民用住宅都比较古朴简陋。而租界内则是花园豪宅、公馆别墅，建筑环境优美、宽敞明亮、功能齐全，室内室外装潢精细，属于西洋式高级花园建筑。城市建筑的外貌或庄严稳重、严谨，或活泼轻快多变，意大利的浪漫、日耳曼的肃穆以及俄罗斯的凝重等建筑风格尽显其中。因此，被世人称为万国建筑博览会。
与租界内洋楼林立，官吏商贾们三合院、四合院的大宅大门形成鲜明对比的，则是在天津市区边缘和市内的一些空地盖起的穷人房屋——窝铺，这是天津穷苦百姓的无奈之举。这种窝铺建得非常简单，在地上挖一个坑，再用几根木棍、几张破席支起顶子，培上些泥土即是。这些地方居住条件十分恶劣，多在低洼潮湿之处，垃圾成堆、蚊蝇成片、蛆虫遍地。当时，天津的住宅主要分成三大块：第一块是以老城区为主的青砖瓦房深宅大院区，第二块是租界内的小洋楼区，第三块则是城市周边地区以万德庄、谦德庄为代表的低矮土坯棚户区。
天津百姓的呼声
随着新中国的诞生，天津经济社会进入一个全面恢复和发展时期，人民群众迸发出极大的建设家园热情，治理赤龙河、南开蓄水池、金钟河以及墙子河等臭坑、臭河，城市面貌得到改观。当时天津的黄敬市长要求建房５万间，以解决工人住宿为题。仅９个月时间，中山门、西南楼、尖山、吴家窑、丁字沽、王串场、唐家口等处工人新村工程全部落成，解决了１７万工人及家属的住房问题，极大缓解了天津历史遗留的住房紧张问题，基本做到居者有其屋。但随着人口数量的迅速膨胀，刚缓解的住房问题又不可避免地出现了。从统计的相关数字看，１９５３年天津的市区居民数量为２３１．７３万人，到１９６５年就猛增到３３０．９１万人，１２年时间里居民数量净增了近１００万人，而居民住房的数量却增长缓慢。
文革时期，全国经济建设均遭受到严重破坏。天津的发展速度也减慢，经济效益下降，工业生产无序，商业网点减少，天津的城市规划和建设基本处于停顿状态，居民住房十分困难。祖孙三代同居一室、异性大子女同居一室、夫妻分居、大龄青年等房结婚等现象十分普遍。为了解决这些问题，天津百姓们又想出很多办法，如在原有的房子上接小二楼，在原有的房子中搭暗楼。所谓暗楼，就是原有的房子外檐不变，屋顶不动，只在屋内用木板搭出一层阁楼来，一般供孩子们睡觉用。由于这种结构从房子的外面一点也看不出来，因此称其为暗楼。如今天津本地现已四、五十岁的人，有相当一部分是睡暗楼长大的。暗楼是天津住房史上一件十分尴尬和辛酸的“创造”。
当时天津住房还有一大特点，就是大片的平房房顶上面摆放许多砖头，令许多来津的外地人感到奇怪。那是因为天津的平房并不是瓦顶，多数用黄泥铺顶，黄泥之上再抹白灰。白灰日久龟裂漏雨，最简便的方法就是铺上油毡用砖头一压了事，这种现象成为天津当时住房状况的真实写照。
屋漏偏逢连夜雨。１９７６年７月唐山大地震波及到天津，顷刻之间大地颠簸摇晃、地裂沙涌、房倒屋塌、桥毁路断、人员伤亡，这是天津有史以来最为严重的一次自然灾害。全市７４１５万平方米的建筑遭到破坏，伤亡人数达１４万人，其中２３９３８人死亡，３２５７２人重伤，宁河、汉沽受灾严重，房屋受损程度达９０％，和平、河西、红桥、南开等区房屋倒塌，造成数百万人露宿街头，直接经济损失达３９．２亿元。于是，在天津又出现了畸形怪状的临建棚房。这些临建棚大小不一，高矮不同，街头巷尾随意搭盖，至上世纪八十年代初，这种怪棚建筑在天津市成片或散落着的共有４．９万多间，给当时的天津城市建设带来极大压力。天津人民在资金十分困难的情况下，拆除了影响人民生活、阻碍城市发展的临建棚，让３．３万户居民迁入新居。尽管这样，天津老百姓的住房问题仍然没有得到根本改观。天津市南开区一位叫王锡春的业余诗人流着泪水写下了这样一首《住房谣》来描述当时的窘况：
四十余载住漏房，受苦受难把心伤。
五口之家三米长，一间房子半间炕。
锅台连灶当作坊，要写作业抢地方。
一条胡同一坑水，家家都有盛水缸。
清晨排队为哪桩？公厕匆匆人最忙。
油毡沥青常储备，登梯爬高常修房。
提心吊胆下大雨，三级跳坑屋满汤。
……
这首《住房谣》在沉重的苦闷中，撞痛了天津人的心房。
党的十二届三中全会以后，天津市政府制定了城市总体规划和发展战略。１９８５年４月，天津市十届人大三次会议通过《天津城市总体规划方案》，１９９４年天津市委、市政府经过深入调查研究，提出“用５－７年时间把天津市区成片危陋房屋基本改造完毕”的目标，并列为该市“三、五、八、十”四大阶段性奋斗目标之一。由此，天津城市建设进入一个快速发展的轨道，开展了大规模住宅规划建设，加大对民用住宅的投资力度，改革住房供应体制，改善了人们的住房条件，奏响一曲绚丽而感人的广厦乐章。按照党中央、国务院的部署，天津市委、市政府始终把妥善解决中低收入群众住房问题纳入工作重点，作为落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要内容。通过不断创新经济适用房发展模式，创建了多渠道保障性住房供应体系，改善了中低收入家庭的居住条件。
多年来，天津的城市建设始终贯穿一条主线，就是在城市发展中让人民群众享受最大的实惠。当时的天津市委书记张立昌明确提出，想问题、定政策、办事情，要始终着眼于中低收入的大多数群众，这已成为全市工作的主要指导原则。截至１９９３年底，天津仍有１０００多万平方米的危陋房屋亟待改造，逾百万群众居住在人均不足７平方米、破旧简陋的小平房里，夏不遮雨，冬不御寒。而这些人群大部分是中低收入者，无力解决自身住房困难。面对危陋平房片人口密集、基础设施薄弱、改造难度大等问题，天津市探索出“以路带危改”、“危改与房改结合”、“旧区改造与新区开发结合”等一系列作法，危改阶段性目标完成以后，继续坚持把改善中低收入群众的住房条件作为住宅建设的出发点和立足点，结合城市基础设施建设，对卫生条件差、配套设施差、低洼淹泡的分散平房片进行了改造。到２００５年，天津市累计拆除２３２１万平方米，有７０万户、２１８万人的住房问题得到了根本性解决，办成百姓盼望已久的大事。
天津还确定“妥善解决中低收入拆迁居民住房安置问题，保证不让一家一户过不去”的工作方针，把加快经济适用房建设作为解决中低收入拆迁居民住房问题的主要措施。围绕妥善安置中低收入拆迁居民，全面落实国家经济适用房各项政策，积极探索经济适用房发展的新路子，初步构建了包括定向销售经济适用房、廉租房、经济租赁房和实物还迁房在内的保障性住房供应体系，形成了保证中低收入群众住房水平不断提高的稳定渠道。
仅２００５年，天津市共开工建设各类经济适用房２３３万平方米，占当年住宅新开工面积的１８％。与此同时，天津市专门成立了由市建委、市规划局、市国土房管局和市物价局组成的经济适用房联合工作小组，具体负责经济适用房建设、销售全过程监督管理。
在深入调查拆迁片中低收入家庭住房现状和需求安置意向的基础上，天津市通过精细测算制定经济适用房年度建设计划，纳入全市住宅建设总规模，并优先审查项目选址，优先保证土地供应。经济适用房项目建设用地全部实行政府划拨，免收出让金，各项行政事业性收费减半收取。通过多种优惠政策，控制了建设成本和销售价格。截至今年上半年，天津市在建经济适用房１７９万平方米，平均销售价格控制在２９００元－３４００元／平方米，均比周边商品住房低１０００元到１５００元。
在经济适用房建设上，天津已形成公开、公正、公平的市场竞争环境。全市在经济适用房建设单位选择上，按照建设部等四部委《经济适用住房管理办法》的有关规定，采取了“四带”公开招标方式。即：明确规划条件和户型标准，明确开工、竣工和入住时间，明确销售对象，明确销售平均价格和最高价格，并形成量化标准，通过标书和合同方式提前明确。开发建设单位按照“四带”确定的条件参与投标，项目的规划方案和设计条件由市政府委托相关单位编制，通过提前测算项目开发成本，确定项目价格标底作为招标最高限价。各相关部门组成评标小组，保证了项目的规范运行。
经济适用房建设是一项民心工程，是构建和谐社会的重要内容。因此在建设上，天津始终坚持高水平、高质量的要求，做到“四个不降低”，即：使用功能不降低、设计标准不降低、建筑质量不降低、配套水平不降低，确保为中低收入群众提供低价优质的住房，不给群众留困难，也不给历史留遗憾。天津把经济适用房全部列入市重点工程计划，通过全市各方面的共同支持，经济适用房竣工项目做到配套齐全、质量优秀、功能完善，得到广大中低收入拆迁居民的衷心拥护。瑞景居住区廉租房项目荣获２００５年詹天佑土工程大奖优秀住宅小区金奖。
为确保经济适用房公平分配，天津还建立购房资格审查、公示及动态管理等制度，基本形成了市、区、社区三级管理机制。以区为主，充分发挥社区居委会作用，通过层层把关，加强购房资格认定，确保中低收入家庭优先选购或承租经济适用房条件。为防止经济适用房流向社会，冲击商品房市场，天津市规定经济适用房在取得房屋所有权证５年后方可上市出售，保证了政策实惠真正落实到中低收入家庭中。
为方便群众就业通勤，天津市有关部门还把交通方便作为经济适用房项目选址的基本条件，近两年建设的项目全部分布在市快速路和地铁沿线。在户型安排上，通过精心设计确保经济适用房面积小巧且使用功能齐全，项目按标准落实水、电、气、热、排水和非经营性公建配套设施。落实资源节约的要求，全部双水入户，实现三步节能标准。
天津市根据拆迁安置群众的居住状况、收入水平和实际经济承受能力，分别采取定向销售经济适用住房、廉租房、经济租赁房、实物还迁房等四条安置渠道，通过租售并举，分层次对中低收入拆迁居民进行妥善安置，取得了良好的效果。
——对拆迁补偿费２５万元以下且他处无住房的居民，通过定向销售经济适用房渠道进行安置。２００５年天津市开工建设１６２万平方米定向销售经济适用房。一室户面积为４５－５５平方米，二室户面积为５５－７５平方米。一室户面积平均总价款在１６万元左右，最低为１３万元。目前已有６３２４户拆迁居民选购了经济适用房。
——对人均居住面积在７．５平方米以下，享受低保的双困户通过廉租房渠道安置。天津市共安排建设廉租房项目４项、４８万平方米，目前已有１５４２户拆迁“双困”家庭办理了选房和入住手续，实现了双困拆迁家庭百分之百安置。
——对人均住房建筑面积１０平方米以下和享受低保或拆迁补偿费在８万元以下且他处无住房的，通过经济租赁房渠道安置。经济租赁房采取两种方式：一种是集中建设、实物配租方式。由政府统一组织房源，对符合条件的家庭配租。租赁户自己负担市场租金标准的５０％，另外５０％由政府给予补贴。另一种是招租方式。受财力制约，政府统一组织的房源数量难以满足拆迁家庭需求。
为把社会闲散租赁房屋充分利用起来，确保拆迁居民尽快得到安置，天津创造性地采取招租补贴方式，即：由符合经济租赁房申请条件的拆迁家庭到住房市场租赁住房，在签定房屋租赁合同、办理租赁登记备案后，由管理部门按单人家庭月补贴２００元，三人以下家庭月补贴３００元，三人以上家庭月补贴４００元的标准，向其发放租房补贴，将“暗补”变“明补”。目前，天津市已有２１１８户居民取得实物配租的经济租赁房，１５８７户获得了招租补贴资格，陆续按月领取租房补贴。
——对楼房拆迁居民通过建设实物还迁安置房的渠道安置。结合基础设施项目拆迁，在楼房拆迁地点周围选址建设了项目实物还迁房，目前已有３７０２户基础设施楼房拆迁家庭选择了这种方式。
２００４年以来，天津市通过以上四条渠道，为１．５３万户中低收入家庭提供了住房或租房补贴，通过经济适用房改善了低收入居民的居住条件，对不符合上述条件的其他拆迁居民，主要通过市场渠道安置，引导居民购买普通商品房。近年来，全市普通商品房占建设总量的比重始终保持在７０％以上，群众选购普通商品房有较大余地。
房地产业稳步健康发展
近年来，房价问题已成为全社会关心的热点和焦点，天津市在正确分析当前房地产市场的形势下，及时解决存在的突出问题，促进了当地房地产业的健康发展。
２００３年至２００５年，天津的房地产住宅竣工面积年均保持在２５％的增长幅度，销售面积年均增长１６％，每年竣工量增幅高于销售量增幅９个百分点，市场供应保持供大于求。２００５年全市商品住宅累计可售量１４８７万平方米，实际销售９１６万平方米，供给与需求之比为１．６１，处于合理区间。截至今年６月底，全市商品住宅待售面积超过７００万平方米，可以满足市场供应。按照国家统计，２００３年以来市商品住宅空置率连续三年保持在５％－７％。目前天津市商品住宅空置面积为１２２万平方米，空置率为５．６％，低于１０％的理论警戒线。
天津近年来经济增长不断加快，位居全国前列。２００５年底人均生产总值达到４３００美元，城市居民年人均可支配收入达到１２６３９元，居民收入水平和消费能力明显提高，由此转化形成的房地产购买力正在初步释放。随着拆迁规模的稳定，天津的住房需求正在由安置型需求向改善型需求过渡，控制不良贷款，限制投资购房。自住型购房占９０％以上，投资型购房和购买第二套住房的比重很小，仅占７％。去年以来，天津市对购买第二套住房提高首付比例，由原来的２０％提高到３０％，而且不得使用公积金贷款，严格实行购房实名制，停止期房转让，对购买不足两年转让的商品房全额增收营业税，有效抑制了炒房行为。住房金融对居民改善居住条件提供了有力支持。据人民银行天津分行统计，截至今年６月底，天津居民使用贷款占总购房款的３０．５％，低于国家规定，居民贷款诚信度较高，不良贷款率仅为１．５％，银行风险较小。
天津市还采取一系列措施调整结构，保证优化组合。一是提高普通住宅比重。通过扩初审查、规划审批等措施引导开发企业加大普通商品住宅开发比重。按照去年５月国家制定的普通商品房住房标准，２００５年天津市普通商品房开发比重为７３％，高于国家７０％标准３个百分点。其中，中小户型普通商品房住宅比重的提高和住宅总量增加，对抑制房价过快上涨发挥了一定作用。
二是建设保障性住房。早在２００３年底，天津市就提出建立经济适用房、经济租赁房、廉租房和实物还迁房四条保障线，采取定向安置方式，安排好拆迁困难户和双户。２００４年和２００５年，天津共开工建设经济适用房、廉租房等保障型住房２８１万平方米，占当期住宅新开工面积的１０％。截至今年６月底，已累计向中低收入拆迁家庭提供经济适用房６３２４套，向双困家庭提供廉租房１５４２套，为拆迁居民提供经济租赁房３７０５套，基础设施建设提供实物还迁安置住房３７０２套。以货币方式对１４０５户双困家庭实行了住房补贴，总计解决了１．６７万户居民的住房安置。天津市经济适用房、廉租房的定向安置政策有效避免了商品住宅价格波动对中低收入拆迁群众住房安置的影响。
三是严格控制别墅和低密度高档住宅开发。２００５年，别墅和低密度高档住宅施工面积仅占全市在施工总量的７％。由于注重了住宅供应结构的调整，提高小户型开发比重，在一定程度上缓解了市场供求压力。上述措施的实施促进天津房地产市场健康发展，全市的房地产投资、房价涨幅、商品房空置率、房地产金融安全等主要指标，均低于国家公布的警戒线，城市建设得到有效的保证。
滨海新区独领风骚
历史留给天津人的拥挤、杂乱、肮脏已不再属于现代社会了。天津人现在可以站在海河岸边自豪地说，“一间屋子半间炕，登梯爬高修漏房，三级跳坑屋灌汤”的历史已经一去不复返。今天的天津，不再唱着过去的歌谣，一首稳健有力的滨海开发进行曲，正由千万个海河儿女唱响。
天津位居渤海湾东北亚经济区中心，是东北亚地区通往欧亚大陆桥铁路运输距离最近的起点，是我国北方与东北亚、全球联系的重要枢纽。作为我国改革开放的门户之一，天津正加快融入世界经济一体化进程，加快与世界经济合作与交流，成为中国未来最具投资价值和最有发展潜力的核心城市。
把天津建设成为国际化城市，已成为我国新世纪发展战略的重要步骤之一。在城市国际化过程中，天津的商务地产作为经济发展承载体之一，也起着非常关键的作用。瞄准天津未来城市发展，以奥城为代表的西南奥体中心区，以泰达城为代表的北部中心区，以市民广场为代表的滨海中心区，以万科东丽湖、空港金融中心为代表的空港综合服务区等具有特色的中心区域呼之欲出。
最近，国务院批准天津的滨海新区为国家综合配套改革试验区，中国经济发展的“第三极”在天津确立，无疑给天津的城市房地产发展注入了新的活力。天津以新区为中心，方圆５００公里范围内分布着１１座１００万人口以上的大城市。对外，滨海新区雄踞环渤海经济圈的核心位置，与日本和朝鲜半岛隔海相望，直接面向东北亚和迅速崛起的亚太经济圈，置身于世界经济的整体之中，拥有无限的发展机遇。天津滨海新区拥有海岸线１５３公里，陆域面积２２７０平方公里，海域面积３０００平方公里。在１９９３年建成区１１０．８５平方公里的基础上，重点规划建设面积３５０平方公里，２００２年底建成区面积已达１５０平方公里。
改革开放以来，天津发生了巨大变化，经济快速增长，外资大量进入，成为中国北方发展最快的地区之一，正在形成“一轴一带三个城区七个功能区”的现代化城区格局：一轴为沿京津塘高速公路和海河下游建设“高新技术产业发展轴”；一带为沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”；三个城区是在轴和带的Ｔ型结构中，建设以塘沽城区为中心、大港城区和汉沽城区为两翼的宜居海滨新城；七个功能区是先进制造业产业区、滨海高新技术产业区、滨海化工区、滨海新区中心商务商业区、海港物流区、临空产业区航空城和海滨休闲旅游区以及若干现代农业基地。
滨海新区的发展建设不仅使天津本地人口互动，还引来大量外来人口，这是一个很大的流动人口基数，势必在衣食住行等各方面对城市提出各种各样的新要求，住的问题自然是首要解决的。天津今后还将通过基础设施、经济开发、文化旅游、生态环境建设带动房地产业的稳步发展，增加外环周边地区新家园居住区建设和住宅开发量。由于基础设施配套条件的改善，环外周边地区已经成为开发企业投资的热点区域。外环地区商品房平均售价每平方米低于环内地区１５００元至２０００元，环外地区的新居建设将有效减缓中心区住房压力。
天津在城市建设方面还高度重视城市整体建设中的设计理念，并得到理论界和开发商的认同。一是建筑设计向城市设计转变。建筑设计是单体，在每个单体都优秀的情况下，整个城市不一定优秀。二是对历史文脉的尊重与保护。一个城市必然有历史文化的沉淀，天津在旧城改造中，跨越物质层面束缚，把生活层面、生活方式等东西保存了下来。三是住宅地产向社区地产转变。强调交往共生、混合、邻居等，注重构建整个社会和谐。地产不仅仅是城市物质建设，还有精神需求和承担社会责任的功能。
天津市未来几年在海河上游区域将建成小货巷、水上运动世界、柳林、耳闸、泰达城等１５个居住区。建设总面积达３２０万平方米，投资１４３亿元。通过高水平设计，高质量施工、真正改变城市的生活品质。住宅标准和住宅设计增加多样性和可选型，住宅的容积和建筑密度满足日照、通风、绿化、停车、消防等要求，适当提高容积率，节约土地，增加绿化环境空间，丰富住宅造型，精心设计居住环境。一片片风格各异、方便、宁静、舒适、优美的住宅小区将在天津出现。现在正值绚丽多彩的盛夏，当徐徐秋风吹来时，愿天津人收获更甜美的果实。
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